元朗區即將有鐵路盤推售，是新地元朗站上蓋的「YOHO Hub」。碰巧在「YOHO Hub」旁邊、一個入伙大約四年的新盤「Grand YOHO」，有觀眾購買了一個貨尾單位，邀請我們跟驗樓師一起來開箱，我們即管入屋視察，看看對「YOHO Hub」會否有任何啟示。 YOHO系列發展規模相當龐大，前後發展時間橫跨了18年，當時新地把位於「雞地」附近的地方劃為一期「YOHO Town」，成功以2.5億元跟政府補地價、相當於每呎地價209元，在2003年推售首批單位，當時就是炒作西鐵通車效應，還記得交樓時，發展商要挑戰零瑕疵；之後去到2010年推售第二期「Midtown」，位置上較接近元朗公路。位於元朗站旁的「Grand YOHO」，也就是今日我們入屋考察的屋苑，則在2010年以71億元補地價，當中分三期推售，2016年推出第一期，2017年推出第二期。 我們參觀的單位是第二期，位於8座低層D室，實用面積534呎，入屋右轉就是長形客飯廳，空間頗寬敞，有大約180呎，往前行一點，客飯廳外接一個22呎露台。至於客飯廳後方就是廚房，比較三尖八角，廚櫃呈曲尺形，旁邊有一個工作平台，面積16呎。經過小走廊就是兩間睡房，房門打對角擺。近廳房大約有47呎，不算很大，可能要運用這半米深的窗台才可以。對面洗手間，不是黑廁。直入就是主人房，預留衣櫃位，還有一扇側窗增加通風。表面上問題不大，純粹單位已落成四年，跟一般新盤有否分別? 客飯廳算分明，外接一個露台，景觀算開揚，因為可以遠眺深圳景觀，前方有小量山景，但也望到一些祖墳，前方就是低密度的鄉村式地帶，但下方你會看見，有兩條西鐵線的架空路軌，前方有一個空置的地盤，這個地盤日後會建樓，所以景觀可能會有一點變數。 因為這個地盤就是「Grand YOHO」第三期，會興建兩座40層高的住宅，共有554個單位，也就是「第6座」及「第7座」，發展商把這裡定為第三期，建成後可能會削去部份單位的景觀。可能你會問，為何仍未建樓呢? 事關「Grand YOHO」在2013年建樓期間，因為引致毗鄰西鐵站的承托支架有沉降而要停工，要等港鐵進行加固工程後才可再施工。樓書曾列明預計會在2021年12月落成，但現場所見卻仍未有太大動靜，似乎必定會延期。雖然這可延長單位景觀的保障，但地盤施工期間可能沙塵滾滾，而且露台玻璃有「哈哈鏡」問題，需要發展商跟進。 廚房呈曲尺型，但尚算五臟俱全，應有的設施也齊備。旁邊就是工作平台。我覺得這個工作平台的好處，可增加通風，但壞處是，令飯廳少了一幅拉直的牆身擺放傢俬。工作平台最特別的是，對正洗手間的氣窗，有機會看到廁所內部情況，如廁時忘記關上工作平台門，臭氣更可能會傳入屋。 還要留意私隱問題。雖然氣窗用上磨砂玻璃窗，但如果打開窗，也能看到洗手間內部；由工作平台望過去，也可以望到毗鄰單位C室的洗手間氣窗，所以自己要多加留意。 走入兩間房都是廳房同向，近廳房面積不算很大，但勝在有個大窗台。這類大窗台，以前會計入建築面積售予小業主，但新例下實用面積不能計算窗台，所以窗台也算隨屋附送，有窗台變相可讓空間擴大一點，起碼可以把睡床架上窗台，節省一點地面空間。 至於對面就是洗手間，方正實用。「Grand YOHO」有部份單位，好像同層的「F室」及「G室」，它的煤氣爐放在廚房，要跟廚房共用，熱水運行至洗手間需要較長時間。這個單位的煤氣爐放在哪? 就是放在洗手間，我覺得設計上相對好一點。只是氣窗真的對正鄰居，感覺過份「開揚」吧。 不過除此之外，新地交樓也沒有什麼好挑剔，即使樓盤入伙四年，初步見到質素也保持良好，最終驗樓師給了樓盤92分，評分有A。我們驗收的單位，是業主去年尾買入，當時採用了發展商「180天付款計劃」，扣除21%的折扣額後，樓價879.67萬元，呎價16,479元。看同屋苑二手成交，部份過了禁售期沽售的單位，賺蝕比例約各佔一半，但近日樓市升勢如此凌厲，也抵銷了溢價。參考銀行估價，這個單位的估值已升至988萬元，也意味業主一收樓，帳面已經賺了約12%。
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