Вот это контент 10\10 !! С дивана смотреть все эти заморочки, полный кайф))

@sdfsdfsdfdf5462

2 ай бұрын

не то что у Машков, где 50% - вода

Управление коммерческой недвижимостью - очень сложный бизнес! Молодцы ребята, удачи в работе! ☺👍

Андрей, благодарю Вас и Вашу команду. Делаете крутые выпуски, все по делу и никакой воды. Супер информативно. Браво! Желаю дальнейшего развития канала и бизнеса, а Вам, дорасти до министра финансов, как минимум.😁

Прекрасный выпуск, отлично показывает реальность владения недвигой.

Выпуск-Как бальзам на душу!!

Вы молодец, Андрей! Я бы хотел Вас видеть на месте Набиуллиной.

Андрей, спасибо за ролик! Мне лично про недвижку интересно смотреть. Сам планрую покупку коммерции в миллионнике для последующшей продажи. Ну и с вами инвестировать планирую. Успехов в бизнесе!

Павел Дуров и интеллигентный Макгрегор

Выпуск отличный!Спасибо что дклитесь такой информацией 😊

Ждём следующий выпуск. Интересны условия инвестирования вместе с вами

Спасибо, Андрей! Очень полезная информация. Ваш канал для меня уникальный

Андрей добрый день, подскажите есть ли у вас платные консультации или может быть чек листы, по подбору недвижимости в стрит ритейле. Я проживаю в регионе, есть капитал на пару объектов, было бы интересно увидеть ролик на эту тему, думаю у подавляющего большинства ваших зрителей, нет денег на такие здания, а вот стрит ритейл вполне. Хотелось бы узнать, какая реальная доходность по таким объектам, реальные цены за квадратный метр, на что обращать внимание, какие объекты не рассматривать в принципе, брать уже в виде ГАБ или лучше без арендатора. В общем, Ваша подача материала и знания в этой области, помогли бы сделать первый шаг в сторону инвестиций коммерческой недвижимости.

@skripko

2 ай бұрын

Это сложный вопрос на самом деле, все сильно зависит от региона. Стрит ритейл это в первую очередь трафик, а как его определить, это второй вопрос. Подумаю, может можно будет ролик какой придумать.

@posutochnik

2 ай бұрын

@@skripko было бы здорово 🫡 благодарю за обратную связь

@stewdess6841

Ай бұрын

Тоже ожидаю видео на данную тему

Андрей, спасибо за ролик и за такой формат! Гимнастика мозга, новые понимания приходят и рождают новые нейронные связи )) А если серьезно, то очень познавательно для проработки идей, связанных с недвижимостью

всегда приятно смотреть! 20% от мап на довольно небольшой доходности объекта это по-божески, ведь свою управляйку не создать за такие деньги, а если и нанять специалистов, то в такой прайс только с низкой квалификацией, что выльется только в большие проблемы и бесконечный контроль было бы интересно, если вы со своей экспертизой могли бы и предлагать к покупке объекты, которые сами допустим не готовы приобретать по финансовым или территоритальным соображениям, но которые можно купить и доработать по проектам и с вашими специалистами, увеличив мап таким образом покупатель получит хороший объект, вы солидную оплату (которая может быть вполне 10-20% от стоимости объекта и доп. работ) за помощь в его покупке и доработке, и наверняка еще и контракт на дальнейшее обслуживание с упраляйкой

@user-tg4oq6ui5h

2 ай бұрын

Скорее всего Андрея такие суммы не (у)привлекут, от его повседневной рутины

@Alex810s

2 ай бұрын

@@user-tg4oq6ui5h у Андрея есть команда, и если они берутся за объекты с доходом в 200-300к от управления, то странно если им будет не так экономически выгодно продать условный объект с проектом и получить сразу 10-20 млн и от управления еще от 500к в месяц

Реьят вы реально молодцы. Своим присутствием в жизни челрвека и сами получаете доход и человеку увиличиваете. Оправдываете себя 😊

эх, кто из села пробился, не понять нам тех , кому объект из воздуха, в собственность ,свалился ))))

@user-ne1wu7os7e

2 ай бұрын

😂😂😂😂 особенно смешны после попытки даже при таком раскладе, вернее непонимание что ему делать с этим😅

@segraestate

2 ай бұрын

​@@user-ne1wu7os7e сам хоть понял, что написал...? Жертва ЕГ?

Хорошая локация) есть свободная земля, надо поставить немножечко контейнеров)

@vag.-1388

2 ай бұрын

Там ещё хорду с Мытищ тянут, где-то в этом районе вылезет

Андрей молодец ! Грамотный, мужчина ! 😊

Спасибо Андрей и Команда. Четко, по полочкам.

как у тебя появился этот объект "исторически это получилось давольно случайно" хехе - а батя то в 90е не простой был :)

@vag.-1388

2 ай бұрын

Так постройка 2016 год. Парень тогда как раз школу окончил, судя по возрасту. Если бы мои родители строили здание, я б там жил и все излазил, а герой походу даже не знал о существовании этого объекта.

@user-xk2lz7ii5z

2 ай бұрын

Почему в 90-е? Бандитам в 90-х даже не мечталось как сейчас обогащаются другие бандиты - чиновники с силовиками, у них тонны денег в специально отведённых под хранение квартирах, максимальное криминальное обогащение началось в двухтысячных и продолжается по наши дни.

@user-ye6nh9ud9i

2 ай бұрын

@@user-xk2lz7ii5z согласен воровать плохо в любое время... но в 90х это было на костях в разрухе... это было как пособничество общему врагу...

@user-xk2lz7ii5z

2 ай бұрын

@@user-ye6nh9ud9i С точностью до наоборот, в 90-х от бандитов страдала очень маленькая часть населения, это были коммерсанты а остальных людей это не касалось ни каким боком. А сейчас эти бандиты в думе, Кремле и силовых структурах и нагибают не коммерсантов а всю страну. Автомобиль пересекая границу после уплаты всех сборов становится в два раза дороже, в литре бензина стоимость бензина и наценка это 20 руб а 35 руб это налоги, покупая в Пятёрочке еды на 2 тыс вы платите 400 руб налогов и так во всём, шкуродёрство везде. А сколько преступных законов они настрочили за последние пять лет, это ад какой-то на 25 лет за мысли и слова сесть можно и всё в их пользу, за критику власти (бандитов) 5 лет получите.

Наконец-то я дождался этого момента! Несколько лет смотрю Андрея и наконец пошла откровенная реклама! 🎉

@skripko

2 ай бұрын

Тогда уж пиар) но на самом деле таких запросов-то много

Антон, снимите видео пожалуйста, как вы подбираете себе сотрудников ?

❤ Спасибо Рустем отличный выпуск.

Атлична!!! Атлична!!!)) Спасибо большое за выпуск, лайк поставил))

Коммерческая недвижимость разная, можно здание купить где нужно обслуживать его, а можно только 1 этаж (street retail), там в 10 раз меньше управления, а так же более ликвиден при выходе. Из здания сложнее выйти.

@user-lb8ji3zw7z

2 ай бұрын

Зато тут сейчас пристроят ангар, а потом его еще на этажи поделят. В общем на вкус и цвет.

@user-gm4uz3rc7o

2 ай бұрын

@@user-lb8ji3zw7z просто пристроить не получится. Есть коэффициент застройки капитальных строений, если только некапитальные палатки. Если земля позволяет то да они получат разрешение на строительство и построят Ангар. Думаю по безпределу они не будут делать.....

@user-ur2ns4nf9x

2 ай бұрын

В стрите тоже проблем хватает - тут как попадёшь. Соседи заливают, проблема в выделенной мощности, стекла бьют, крыльца от зданий отъезжают, паспорта фасадов блюсти нужно и много чего прочего

@user-gm4uz3rc7o

2 ай бұрын

@@user-ur2ns4nf9x Занимаюсь стритом покупкуй более 10 лет. По заливанию за всё время было 1-2 раза и то незначительно. Выделенная мощность, ну здесь вы либо покупаете зная об этом или не покупаете, иногда через портал Россети мы увеличиваем мощности, Тех условия 5-7 дней по закону, и по оплате 15кВт 380В стоят 70-100 тыс в среднем, но это не Москва. Стёкла никогда не били вообще. Крыльца от зданий не понял что это, но наверное вы говорите про входную группу, она должна быть согласована изначально если это стрит ритейл, иначе нет смысла покупать несогласованную вещь. Паспорта фасадов блюсти не надо, всю рекламу делает Арендатор и рекламная компания, вносит измкенения в колористику, т.е. это делает Арендатор.

@user-bv3jk9mu9q

2 ай бұрын

@@user-ur2ns4nf9x не того уровня проблемы, как с отдельным зданием

спасибо! вдохновляете своим примером

Если хочешь заработать спецтехникой, нужно разбираться в ней. Если хочешь заработать недвижимостью, нужно разбираться в стройке и инженерке. Не шаришь, потеряешь деньги.

@Ibragimovich774

2 ай бұрын

Логично, в любом бизнесе надо разбираться.

@user-bv3jk9mu9q

2 ай бұрын

Полностью согласен. Единственное замечание, Этот бизнес намного проще, чем со спецтехникой, например. Не надо быть ракетным конструктором, Как говорится. Сам им занимаюсь, ничего сложного для человека с мозгами. По первости сложно, как и всё, но этот бизнес многое прощает, Главное, чтобы объект был востребован и приносил хорошую аренду, а уж с эксплуатацией как-нибудь вопросы решатся. То есть главное унаследовать или купить не полное г****, остальное приложится

Андрей , спасибо большое!!! Очень интересно 🎉🎉🎉🎉

Будем ждать следующего выпуска!

Контент огонь!!!!! Спасибо!!!!!

Андрей спасибо! Как всегда на высоте❤

Спасибо ! Отличное Видео . Есть над чем подумать.

Классный выпуск! Интересно смотреть! Даже при отсутствии коммерческой недвижимости в собственности))

Интересно какая кадастровая стоимость этого здания? Если около 100 млн - 2% в год это 2 млн или 166 тр в мес. + За землю. Где то 180 это только налог. Посчитаем доход и рентабельность владельца ОЦ. 1 млн в мес арендный поток .. вроде неплохо. Но - 20% УК АСС остаётся 800 тр минус налог. Наверняка сидит на УСН 7% . 744 тр минус кадастр Осталось 564 . Далее затраты на газ, электричество, дворник, уборщица итд и ттп. Имеем в сухом остатке в месяц около 400 тысяч рублей. Не знаю сколько рыночная стоимость этого объекта, но думаю где то 120-150 млн. Доходность около 3-4% годовых в рублях. Из плюсов прирост капитала, стоимость здания растет несмотря ни на что. Но доходность... Проще сдавать дом с хорошим ремонтом в хороших коттеджных поселках за 300 к в мес и не иметь лишнего геммороя. Поправьте меня если я в чем то не прав

@skripko

2 ай бұрын

Коммуналку всегда платят арендаторы, собственно на них же перекладывается и уборка с охранкой как правило. Ну и кадастр там гораздо ниже. А налог 6%, а не 7%)

@niregun

2 ай бұрын

@@skripkoзначит остается аж 7-8% в рубле. Спасибо за контент! Бежать не оглядываясь надо от таких инвестиций !!!

Очень интересно, спасибо что делитесь опытом и информацией!

Топ. Реклама, которую интересно смотреть. Кайф)

Скрипко какой вы молодец! Прям патриотизм берёт как вас посмотрю)

Отличный выпуск, спасибо, Андрей!🤝😊

Андрей отличное видео!!! ☝️ Продолжай в том же духе, недвижка это движ. Не снимай видео про майнинг это никрму не нужно, и мировая экономика этр про ТЕЛЕВИЗОР. КОРОТКО СНИМАЙ ПРО НЕДВИГУ И СТРОИТЕЛЬСЬВО!!! ☝️

Я бы разрулил все но диван не отпускает

Спасибо за выпуск! Поучил исчерпывающие ответы на возникшие вопросы. И полностью обосновано, для чего нужна управляющая компания. До этого видео думал, что можно обойтись своими силами. Особенно ценная информация в конце ролика)

контент супер, всегда полезен и наполнен смыслом (кому нужно и интересно это)

Спасибо Андрей

У вас кстати лампочка не горит где вы сравниваете ботинки. А говорите об обслуживании здания😂

@lovelycats254

2 ай бұрын

главное 20% содрать, остальное не важно

Очень ждём информацию по соинвестированию, кстати!

Ой спасибо ! Сейчас погляжу )

Ухххх, кайф! =) Спасибо

Скрипко конечно все четко делает. Познавательный ролик, но самое главное аккурат перед роликом с предложением о соинвестировании. Ясно что, почему и за сколько

Бомбер классный. Теперь такой же хочу

Либо у вас большой денежный поток и вы можете нанять людей на постоянной основе и даже, при условии что у них будет от силы 40% занятость, либо в критический момент бегать и искать, хоть кого-то. Про лампочки дизайнерские, по мне нужно в дизайн закладывать не уникальную вещь, которая исчезнет из производства через год и потом ищи эти лампочки, а ходовые. Либо если уж захотели уникальные дизайнерские штучные изделия, ну хотя бы запастись расходниками на приличный срок. Есть ещё вариант ремонтопригодных лампочек, чтобы их могли просто отремонтировать. Но все же уникальные расходники, это проблема. Внешние управление, это двоякая история, так как отдашь кому попало эксплуатацию, а они некомпетентными будут. Это как с жилыми домами, вроде как 1 УК на кучу домов прикольно, дешевле обслуживание, там асфальт положить, деревья посадить и вообще в принципе проще решать территориальные проблемы. Но если попадутся УК, где бардак и нет давления, так как куча людей. То с коммерческим управление наверное проще, ввиду заинтересованности.

Андрей,уже лето на дворе,добавь листвы березам)

Отлично и познавательно! Лайк и привет из Люкса!

Интересный выпуск, спасибо! Выбор всегда одинаков- брать грамотного главного инженера на 200К или подобную управляющую компанию..

@gasgas8416

2 ай бұрын

За 200к брать инженера в 2024 году это смешно . 200к сейчас курьеры зарабатывают .

@user-rf8cc6vy8w

2 ай бұрын

@@gasgas8416 и это ещё в Москве, подальше за полтинник будешь пахать, вань..😂

@user-bs2yr6dr7h

2 ай бұрын

​@@user-rf8cc6vy8wне за 50 уж, но 80-100, да

Хороший выпуск . Скрипко молодец .

Андрей Андреевич, не по теме ролика, но не менее актуальный на данный момент вопрос! Какой факультет в нынешних вузах вы считаете самым оптимальным? К примеру какое направление посоветовали бы своему ребенку. Заранее спасибо за ответ

@skripko

Ай бұрын

Зависит от его увлечений, математика или IT МФТИ, экономика - тут сейчас сложно, Вышка и МГУ.

Голосуем за Скрипко!!!! Курица в подарок))

Наконец то , я дождался. Смогу к вам в команду присоединиться , надеюсь порог входа осилю

А не проще купить какой нибудь ЗПИФ недвижки от втб или сбера? Или еще кого-нибудь и никаких забот с организацией обслуживания

@user-xk2lz7ii5z

2 ай бұрын

Проще, но владелец этого здания его не покупал, оно ему бесплатно досталось по этому деваться некуда.

@Petrikov.A

2 ай бұрын

@@user-xk2lz7ii5z я не про это здание, а вообще про идею покупать подобного рода здания и сдавать в аренду

@user-dx1mj7kx6u

17 күн бұрын

Владение реальной и бумажной недвижимостью разные вещи С разной доходностью и структурными рисками. Это два не сравнимых бизнеса

@Petrikov.A

16 күн бұрын

@@user-dx1mj7kx6u вполне возможно, но вот к примеру, сдаете вы ком.недвижимость и там происходит пожар и погибает какое то количество людей, не 1-2, а больше, готовьтесь к тому чтобы сесть после этого, таковы реалии, в бумажной недвижке такого не будет…

Все четко! Молодец 👍

Лайк не смотря 🙂

@russoturisto6747

2 ай бұрын

Поддерживаю! Очень интересная тема

Ну про бассейн не стоит смеяться. У меня родственник сделал комнату отдыха из кабинета рабочего, а из нее вход в спорт зал и сауну с бассейном. Каждую пятницу был банный день😂 P.S. это делают люди с доходом 1млн+ и живущие на работе

@skripko

2 ай бұрын

Я не понимаю зачем все дни торчать на работе, тогда уж можно из дома работать, чем дом приносить на работу)

@mediatore7861

2 ай бұрын

@skripko пизд...т с производства в промышленных масштабах. Раньше камер не было.

Эх ну здесь "объект" - это целое здание ), я хз кому это интересно ), понятное дело, что когда у тебя целое здание 5и этажное в собственности - это гемор ). Другое дело купить 1 этажное помещение квадратов на 500-600 и сдать в аренду за 200к-300к. Я думаю именно такой вариант и ассоциируется у людей с пассивным заработком, финансовой стабильностью и именно такой вариант кажется максимально лёгким 😅

@user-ju6jf9iz4v

2 ай бұрын

у человека пятиэтажное здание в собственности, и ему даже лень заниматься этим, значит и так неплохо живёт

@showcards

2 ай бұрын

@@user-ju6jf9iz4v честно говоря я бы тоже сдал в управление сторонней компании, всё-таки время своё дороже, всех денег не заработать... Не стал бы я этим гемором заниматься... Но для того, чтобы обладать 5ти этажным зданием - это нужно иметь капитал в 50+ млн ... А тут сидят в основном люди, которым скорее всего хватит только на 500-600 квадратов в цоколе ...

Бывал я на этом объекте года так 1.5 назад… он вроде как еще и продается

Классный выпуск, спасибо

Спасибо за выпуск. Разве 1.3 млн грязными хоть как-то соотносятся со стоимостью такого объекта? Насколько целесообразно в этом участвовать собственнику? По ощущениям доходность сильно меньше 8-10%.

@skripko

2 ай бұрын

А какая доходность у него должна быть по вашему? Вообще цель довести объект до капитализации с 180 млн, а это где-то 1.8 грязными.

@nmd_nmd

2 ай бұрын

@@skripko По-моему и должна быть около 8-10%. Но чистыми. Как раз так и получится, если осуществите планы до 1.8млн. Если я правильно понял, что Вы оцениваете объект по стоимости около 180млн. Пишу из питерских подвалов с примерно такой же картиной ликвидности. Удачи!

@etotkomment

2 ай бұрын

@@nmd_nmdдержи карман шире) привыкли у нас к шальным деньгам. +1% процент к инфляции чистыми уже по божески 😂

Андрей, лучший! Спасибо!

Андрей что со шкодами?

Спасибо 😊 👍

У меня есть спрос на обслуживание но в маленьком посёлке как посчитать прайс на услуги

Очень полезное видео! А за счет чего смогли за 3 месяца так увеличить поток: "Сарафанное Радио" или наработанная база?

@skripko

Ай бұрын

Работа с арендаторами. Многие люди недооценивают переговорный процесс.

казалось бы огромное здание, большая территория а мап в контексте всего это не значительный

@skripko

2 ай бұрын

Вот-вот, в этом и суть

@user-sg2sb1wu3i

2 ай бұрын

"незначительный". что за мода отделять неотделяемое

Выпуск что надо! У меня схожая ситуация с владельцем здания. И в целом по проблемам, освещенном в данном ролике. Поэтому тоже возникает вопрос, раз уж вы не берете под управление объекты из других городов (я из Казани), то нет ли возможности хотя бы получить какие-то консультации? Тоже бы хотел увеличить МАП, но позволить себе команду нет возможности.

Отличная реклама получилась)) сначала набрали массу, а затем, на конкретных примерах масштабирование - бах, бах, бах)) Скажите, у вас был такой план, которого вы придерживались??))

@skripko

2 ай бұрын

Боюсь масштабироваться некуда) я честно скажу, это не прибыльно. Нужно тысяч 20к м2 объект, чтобы доходность была интересной.

Андрей Андреевич, актуальный вопрос! Какое направление в нынешних вузах вы считаете самым оптимальным? К примеру на какой факультет отдали бы дочку

Редкий инвестор может позволить себе прикупить целое здание, лучше разобрать помещения поменьше, например подвальчики😊, как избавиться от доставшегося от ДГИ арендатора с льготной арендой, как заставить УК Жилищник поменять трубы в подвале, которые после капремонта дома прорывает😢

@Espento

2 ай бұрын

А у вас есть опыт с подвальчиком? Интересно было бы послушать)

Интересную вещь не рассказали, как увеличили арендный поток и на сколько ещё увеличите, после постройки ангара и ремонта подвала (скорее всего)?

"Лучше взять стрит ритейл с грустной доходностью 8-10 процентов." (из видео и я с этим согласен) - но интересно какая чистая доходность по этому зданию у собственника? Скорее всего будет ещё меньше 8-10% от цены на здание. Сколько выходит налог на недвижимости и на землю? Сколько ещё будет потрачено на эксплуатацию в месяц собственником? Коммуналка? Ну и вознаграждение УК 20% от МАП... Почему расходы собственника не участвуют в этой переменной при расчете вознаграждения УК? УК нет смысла снижать затраты которые продолжает нести собственник. Далее УК предлагает построить ангар, что бы увеличить арендный поток или УК предлагает переложить весь керамогранит на полу, улучшив характеристики помещения и соответствнно подняв МАП, но расходы то несет собственник на все это. А ещё УК все предагает сделать правильно и по красоте, обслуживать то что не обслуживалось, а это снова расходы на собственника или УК берет на себя эти обязательства (включено в 20% от МАП)? Давайте сделаем то, давайте сделаем се, а оплатит все собственник, а мы ещё и заработаем на этом, направив на работы своих подрядчиков. Выгоднее всего слить этот объект кому-то, но проблема обозначена в видео - он ни кому не нужен. Клиент подобного объекта - это единственная компания, которая заберет полностью здание под свой офис...

@skripko

Ай бұрын

Чтобы у УК это было включено в 20%, там должен быть млн 10 хотя бы) Вы посчитайте, сколько эти 20% составляют по факту. Но логика простая, если управляшка плохая, то ее просто сменят.

@AlexeyPevnev

Ай бұрын

​@@skripko Пусть 200к, по данному объекту. Но, по факту, там же даже не будет на месте ни одного сотрудника от вашей УК, только по заявкам и надобности, верно? ЧОП, клининг, обслуживание теплоузла, уборка снега будут подрядные организации? Которые ещё сильно раздуют расходы собственника. Вы можете сказать, что эти расходы возмещает арендатор, но если он их возмещает, то собственник мог заработать на этом, если бы сам этим занялся. Чисто мое мнение, на такой объект нужно было найти 1 управляющего, который бы там работал полноценно, на него же взвалить функции по набору и контролю уборщиц, охранников, дворников, что позволило бы сэкономить достаточно большое количество бюджета и позволило бы заработать собственнику, не отдавая эти работы на аутсорс. Один раз сходить к юристу и сформировать нормальных шаблон договора аренды, подписать с ним же договор на процент с должников, ну либо вообще не доводить до "должников", а сразу выселять при задолженностях. Рекламу и показ помещений так же на управляющего повесить. А по поводу мелких работ, лампочку заменить или батарею подкрутить, дополнительно плачу одному из охранников +100 рублей к смене и он всю мелочевку подделывает по зданию... В общем, мое мнение, до 5-10 млн оборота не выгодно работать с УК :) Ну и в целом, доходность с подобного рода помещений, как на видео, слишком низкая, я выше написал как можно повысить доходность, но даже так она максимум будет дотягивать до ставок банковского депозита

Люди набивают себе цену. Какой ПНР при эксплуатации????!!!! ПНР-Пуско-наладочные работы, выполняются только при вводе объекта в эксплуатацию, реконструкции объекта или инженерной системы. Какие изменения при смене нормативной базы????!!!!! Проверка объекта ведется по нормам которые действовали на момент ввода в эксплуатацию или реконструкции (объекта или системы), нет необходимости изменять что то на объекте каждый раз когда меняется нормативная база.

@skripko

2 ай бұрын

Не хочу Вас расстраивать, но в коммерции каждый год нужно сливать все контура отопления, а потом заново по ним прогонять давление и ремонтировать протечки, это называется подготовка перед отопительным сезоном, если не нравится пнр, хотя по сути одно и тоже.

У меня нет объекта и я не знаю что с этим делать

Недвижимость - это легко!

Что с автопарком шкод?

@user-vy7ru9sr5d

2 ай бұрын

Привет, Андрей в них деньги хранит( внутри), сейчас как раз делает подвал,чтобы туда машины поставить

@Turgan651

2 ай бұрын

Продал он их давно, говорил уже об этом

Пожарку вам не нужно перепроектировать под текущие нормы. Системы должны соответствовать документации разработанной на момент получения положительного заключения экспертизы. Если объект введен в 2016, действия сп 484,485,486 на него не распространяются.

@skripko

2 ай бұрын

Это работает только если на проекте не делаются перепланировки (новые помещения, возведение стен, новые проемы и тд), любые изменения предполагают перепроектирование в той или иной степени и соответствие действующим нормам.

Интересно было узнать рыночную стоимость объекта и доход в % годовых

Есть одно помещению в Люберцах в оживленном районе среди новостроек 1 500 квадратов, кабинетная планировка. Два этажа вверх один вниз. Введен в эксплуатацию в 2014 году. Стоит уже два года пустым, каждый месяц коммуналка по 200-300 тыс. руб. капает. Хотели сначала его по быстрому продать, но увязли в судах из-за обеспечительных мер. В этом месяце планируем, что все обеспечительные меры будут сняты. Вот и стоит вопрос, как выгоднее его продать используя модель ГАБ или просто как объект недвижимости без арендаторов продать.

20% от МАП ежемесячно берет Андрей ?))))))). Ребята, на Вас конкретно зарабатывают) Есть УК которые занимаются и коммерческой и технической эксплуатацией объекта, которые берут в два раза меньше - 10% от МАП.

@skripko

2 ай бұрын

Да все от МАП зависит, если МАП 10 млн, мы бы 5% брали) покажите мне УК, которая меньше чем за 200к будет работать

По поводу изменений в требованиях ПБ: закон обратной силы не имеет, не нужно все системы срочно переделывать, затрачивая ахулиард денег. Если ваша противопожарная система сдана надзорным органам, введена в эксплуатацию, есть исполняшки и подписи инспектора, то все изменения должны быть включены при плановой модернизации, капитальном ремонте или реконструкции. А вот проекты, по еще не построенным объектам или не сданным, да, придётся переделывать. Так что собственника не надо сейчас грузить переделками. Исключение: если с 2016г противопожарная система официально не сдана и не введена в эксплуатацию.

@skripko

2 ай бұрын

Это верно только, если после ввода в эксплуатацию, не было перепланировок и тп. А это почти всегда не так.

Так же интересно узнать какие ежемесячные расходы включая налог при таком мапе

@user-lw9vk3qp9g

2 ай бұрын

Наверное УСН платят. Сколько в Москве не знаю, пусть подскажут, 4-6 %? Налог на недвижимость и землю - тут ТС должен отписаться. Вода я так понимаю - что намотают на собственника падает. А вот по свету заведенному в помещения х.з. Сомневаюсь что заведены счетчики на каждую комнату. Скорее всего это примерно посчитано в арендный платеж. В ангаре пром оборудование, за свет/воду там платят полюбасу арендаторы. Обслуживание пожарки, газ котла д.б. договора постоянные с оплатой. Плюс дядя Вася, который и сторож и снег убирает и подметает везде, уборщица для мойки коридоров. Если все посчитать, то думаю 100-150 тыс минимум прилипает в конце месяца. Ну и 1 % с превышения в конце года 1оплатить )

@Rublev97

2 ай бұрын

@@user-lw9vk3qp9g предположим здание с землей по кадастру стоит 100 млн. Налог на кадастр 2%. Налог 2🍋 в год это 166 т.р. в месяц. Плюс страховка, если пересчитать на месяц тоже тыс. 50. Я думаю на круг набежит не менее 500 в мес

@user-jp1dj8uf6w

2 ай бұрын

Плюс аренда техники на уборку и вывоз снега. Иногда это нужно делать.

Залить антифриз в систему отопления рассматривали?

@skripko

2 ай бұрын

Там свои проблемы есть, очень агрессивен для труб.

что за подкрадули?)

При 1,3млн в месяц и в среднем 8% ROI этот объект должен стоитб 100млн. Цена средней хаты в центре.

@user-lw9vk3qp9g

2 ай бұрын

100 млн - сильно мало. Период окупаемости примерно около 8-10 лет логически должен быть. То есть примерно выходит 150 млн. А теперь посчитаем с другой стороны. Сколько стоило построить это здание 2000 кв.м. и ангар примерно 800 кв.м? Здание, имеющее дизайнерскую отделку, все системы отопления, кондиционирования, пожарку пусть даже примерно по 100 тыс за квадрат = 200 млн и ангар пусть будет 20 млн + стоимость участка. Итого себестоимость этого минимум 250 млн. Выходит не очень рентабельный бизнес, учитывая такой МАП и еще не посчитанные расходы на обслуживание и налоги. МАП надо поднимать срочно, стройте второй ангар больше площади, параллельно первому.

@Mirula_fox

2 ай бұрын

@@user-lw9vk3qp9g вот и получается кто-то вложил 250,000млн чтобы с них получать 3-4% годовых. В валюте простой депозит приносит столько же. Сомнительное мероприятия короче.

@sanek1985t

2 ай бұрын

@@user-lw9vk3qp9g почему не рентабельный? Само то имущество это все как стоило так и стоит! И наверное не будет сильно дешеветь со временем

@gotham_citizen

2 ай бұрын

@@user-lw9vk3qp9g как основной бизнес не интересен, а как я заработал на первый это секрет

Прям фасилити менеджмент))

Кажется Андрей похож на рыжего парнишку из Ералаша)

Даа, с таким копеечным денежным потоком от аренды даже с обслуживанием здания туго, а уж про доход от аренды и говорить нечего.

Старался писал комментарий к ролику. А он пропал куда- то.

@skripko

2 ай бұрын

Я не брал)

Спасибо за выпуск. 10 лет занимаюсь управлением 2 объектов 1700кв.м и 2500кв.м Пошел писать письмо собственникам о повышении зарплаты,хотя бы 10% от арендного потока…🥲

@skripko

2 ай бұрын

А какой у вас МАП?)

@user-jxOlsa28

2 ай бұрын

@@skripko 650т и 900т соотвественно. На каждом объекте ООО, я ген.дир. На (1700) 3 вахтера.(47 арендаторов) . На (2500) есть заместитель (18 арендаторов,4этажа,своя газовая котельная).

Попробуй продай объект, хрен кого найдешь покупателя

Что мешает собственнику отказаться от ваших услуг , когда вы все настроите и запустите долгосрочных арендаторов ?

@skripko

2 ай бұрын

Ничего не мешает, но смысл как раз в том, что текущие проблемы никуда не денутся, придется строить свою эксплуатационную команду, а с таким МАПом это невозможно.

@Ivndm

2 ай бұрын

@@skripko Спасибо за ответ, да я это понимаю что недостаточно денег на квалифицированы персонал у таких собственников . Просто было интересно подстраховали ли вы себя как то . Потому что это выглядит в данный момент спасением для собственника. И был удивлен такой малой доходностью . К примеру Сибирь город миллионник от 850 руб за метр. В рынок ставка 1000 рублей за квадрат и арендатор перенимает все вопросы по эксплуатации. На собственнике только бухгалтерия. Площади от 50-150 кВ м.

@Xperiapro33

2 ай бұрын

​@@IvndmЧто будет с инженерными сетями если каждый арендатор будет нанимать своего "специалиста". Угробят все оборудование. Когда проходной двор из мастеров ничего хорошего нет.

Андрей, если честно, очень рад за вас. Но что из ваших выпусков могут извлечь люди, работающие по найму? Нам таких здесь большинство и денег, чтобы покупать такую недвигу , у нас никогда не будет :)

@Espento

2 ай бұрын

Люди стремятся обладать активами, и думают что это всё проще, чем есть на самом деле. Невнимательно слушали Андрея. И вообще, если лично вам неинтересно, то просто не смотрите)

@sanek1985t

2 ай бұрын

По найму остаётся только завидовать, потом дотянуть до пенсии и в ящик 😊

@user-mk7ux8nc7b

2 ай бұрын

Если говорить каждый день,что таких денег никогда не будет,то их и не будет.В любом случае надо к чему-то стремиться

@user-rt3st1jo2i

2 ай бұрын

@@user-mk7ux8nc7b кредит взять, да?

Собственник здания - юрист 😂😂😂, на заключал убыточные договоры🎉🎉🎉 вот так у нас все в стране,😢😢😢 блага достаются на халяву людям не понимающим и словоблудам 🎉😢

@user-ww2pc4gy7k

2 ай бұрын

Собсвенник заключал уже хорошие договоры, но была старая база договоров, с половиной арендаторов, которая не пере заключалась.

@user-se9wo2in9w

2 ай бұрын

@@user-ww2pc4gy7k в любом случае Андрей красавчик!

Привет