皆様　コメントありがとうございます。この物件のその後について簡単に説明します。購入時より半年でリフォームが終了し、購入して1年経過して満室になりました。その後、満室ないしは準満室状態が続いています。家賃が９２万円でローンが２２万円ぐらいです。儲かっています。私、失敗しないので。

@umaitto

3 жыл бұрын

よく満室にされましたね。動画をフルで見ましたが、このコメントが一番の驚きでした。

@user-ej2sr7rs3g

3 жыл бұрын

素晴らしいですね

@wurry77

3 жыл бұрын

すごいですね！手間も相当かかったと思われます。

@user-ly1nu3od8v

3 жыл бұрын

ちゃんと自分の足で調べて根拠もしっかり立てて素晴らしいです

@waltraute7992

3 жыл бұрын

大門くん!!

指値についていい勉強になりました。ありがとうございます

大変参考になりました 。 ありがとうございます😊😊

再現て皆んな演技してるんですよね？うますぎですよ😭

凄い勉強になります。 情強の極み。

エビデンスの持っていき方、交渉の仕方、熱意。見習わせて頂きます！

売主側の仲介が値付けした金額が高すぎたのかなー。。すべてが正解で冷静な投資家。マジかっこいい。

館林から20分の案件で満室前提で考えられるところがすごい

売り主は5300万で売れたって喜んでるよ。仲介業者も両手欲しいしいいことしか言わないでしょ。

@user-yo6mz6du8z

3 жыл бұрын

物件の状態といい、5300万円で売れればいいでしょ。

不動産投資で、内見から交渉までのリアルな流れがわかりとても勉強になりました。儲かるためのお金の根拠付けができれば負けないのかもしれないと、勉強の励みになりました！

2000万円の値引きに成功と言うより、元々それぐらいの価値しかなかったのでしょう？でなきゃ相手も売らないでしょう

@user-mx9rq3xo8d

5 жыл бұрын

中島亮 私は素人なので、物件価格の割り出し方、考え方を教えて頂き勉強になります。

@user-yh1it8kx8z

5 жыл бұрын

まぁ条件色々加味しても元々売値が高かったって事ですね。

@user-jc5si2jg5m

5 жыл бұрын

中島って人自体不動産で成功ってか ただの地主の息子かなんかでその遺産で投資ゲームしてるだけだろ

@user-ll7yz6yn1o

5 жыл бұрын

俺もそう思う

@sinchevictor

4 жыл бұрын

2000万円もぼったくろうとしていたのですね

貴重な戦いの現場再現ですね！！

5000万でも高いと感じる。 土地値がそれぐらいだとしてもバブってると感じる。

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

動画について、「もともと安かったのでは？」という疑問や、詳細な収支シミュレーションなど、 土地値も記載していますので参考にしてください。 www.rakumachi.jp/news/practical/238551?uiaid=youtube

物語のストーリーとしては、為になりました。

とても参考になりました 内見のときにリフォーム業者を同行させる技は凄いですね。同行のリフォーム業者の方にはどれくらい渡したらやってくれるのですか？

24部屋でほとんど空室ってことは、まあ家賃が高すぎだわな。 42000円で入らんのだから、いきなり満室稼働狙うなら30000まで下げるとして 3*24*12＝864万 表面利回り20％で、購入価格は4320万ってとこか。 解体費はともかく、リフォーム費用を考慮すれば、4000万でもためらうなあ。 この土地の相場がわからんけど、5300万は普通の買い物かな。7500はボッタクリ。笑 自分なら、7500の半額ってことで、3750万で指値いれちゃうね。

@user-vn5un1bg9u

3 жыл бұрын

このコメントはお気に入りです。

実際2000指すより他の物件探す方が無難だよね。 まあ売主が維持が出来ないって言うって事はそもそも仲介屋が売主にヒアリングちゃんと出来てなかった素人レベルでただ言いなりで預かってただけって印象

群馬県の館林市でしょ！ＲＣじゃなく軽量鉄骨造、断熱材なし、人気のエリアで２４戸中、５戸しか埋まっていないなんて。自分が絶対に買わないな！

不動産を相続するって大変だ。運用知識やら何やら様々な知識と行動力、資力を駆使して維持して利益を出さなきゃならないもの。

館林で断熱材なし、軽量鉄骨で賃貸物件としてのメンテもまるでしてない物件、、最初っから7,500万円がおかしいんでね。　指値の根拠も適正だし「この値段なら段取りできる」って誠意ある買い主なんで検討はするでしょ。　7,500万円の算出根拠が知りたいわ。

不動産屋『5300万で売れたラッキー』

@user-dl3hf6me8k

3 жыл бұрын

不動産屋は仲介なので、いくらで売れてもラッキーですよ！ そりゃ高い方が手数料もあがりますけど

群馬で最寄り駅20分のところに2千万引きも何も5千万も使う価値があるのか、そもそもそこから怪しいです… けど、一連の流れは勉強になりました。

@takeshiinoue3375

2 жыл бұрын

最初から高めにつけておいて値引き前提の価格で売る事を真の目的としているという事ですよね でも結局はその価格でいけると判断したから買うのですし問題ないと思います

要は財力ってことです！

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

不動産投資の醍醐味は、財力がない人間が、勝ち残っていける点にあります。つまり、世間的には、あまり評価されないサラリーマンという財力のない地位を、なぜか、銀行が信用してくれて、大きな財力を貸してくれ点にあります。例えば、失敗の例ですが、カボチャの馬車の事件（このせいで融資が厳しくなりましたが）でもこのことは明らかです。通常のサラリーマンに１～２億円融資がなされていたのですから。これをうまく生かせば、人生最大の挽回のチャンスです。入り口を間違えなければ、人生が変わります。

地方都市で賃貸業をしているので、とても参考になります。中島さんの地方都市での空室率の考え方が伺いたかったです。

@takeshiinoue3375

2 жыл бұрын

色々な物件を扱ってくれる人がいないと借りる側も困るのでこういう物件でも利益を出せる方法を考え出す事は重要なんですよね

いや、 エビデンス凄い。 てかカッコいい！

成功者って、自身で調べ、触り、進み、歩き、切り詰め。　そして特に情報引き寄せ力を磨く。

融資特約不要な方だけ指値をしていただきたいものですね。自信満々で指値して価格合意したのに融資否認だったよごめんね♪だと仲介からはブラックリスト入りです。

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

笑い。良くありがちです。

@user-to4lz6hk8o

3 жыл бұрын

内々定出てても否認受ける事は多々あるよ そもそもロン特無しはキャッシュ以外あり得ない

的確かつ冷静であり指値理由をしっかり伝え交渉にあたってもらう！ ん～🤔カッコいいわ

アパート、マンションが高いのではなく、家賃が高過ぎなんですよね。

凄い、俳優にもなれますね！

駆け引きが面白かったです。 融資を取り付けている事から話の進み具合が決めてだったように思えます。

普通に演技がうますぎて中身が入ってこない

二千万値引きで、リフォーム代凄くかかりそうですね。儲けが薄いと思います。後は入居率ですね。

見習わないといけない。でも、アパート賃貸以外に正業ももっているはず。非常に参考になる。一人で決めないで、金を払ってリフォーム会社や不動産会社にきて、物件を調査している。

@rakumachi

5 жыл бұрын

参考になったようで嬉しいです。 引き続き、お役に立てる動画が作れるようにがんばります！

別の業界の人間ですが、論理的で頭のいい人の仕事の動画を見ると非常に勉強になるし面白いですね。KZreadの動画でこんなにまともな内容の動画は珍しい（＾＾）

築２０年くらいになると美味しい時期を過ぎて入居率低い物件は首都圏でも結構売りに出ています 土地代程度の価値かと思います 何より屋根裏の断熱しないといまどきの人は住み続けれないのでは？

あ、これ再現なんだ w ww 2年前に見た時気がつかなかった 俳優かよ すごっ

ど素人ですが見てて非常に面白い動画でした

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

ありがとうございます。買付けの具体的なイメージを持っていただければ、幸いです。

中島さんの指値交渉大変勉強になりました。ところで、リフォーム会社さんは、とのようにして見つけられたのですか？信頼出来るリフォーム会社さんを探すのに苦労しています。

毎回これができるならすごいですけど、どうなんでしょう。。

軽量鉄骨造？断熱材無し？隣との防音も期待できないし、その時点で建物手抜き物件でそれを知った上で売りに出してる気がしますね。建てた時大家さんも騙されてる気もします。建物に価値ないでしょ。屋根から、仕切り、防音、やり直す様ですね。相続なら目先の金額に納得せざる負えない時もありますよね。

いやこれ5000万は高いやろ。。

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

５３００万円が高いか否か難しいところです。ただ、今回の購入で毎月手取り、５０万円ぐらい、固定資産税を加味すると年５５０万円ぐらい、３０年持てると、最後に更地にしたとして購入してからの手のこりの総合計が１億６千万円の手のこりになります。www.rakumachi.jp/news/practical/238551?uiaid=youtube計算根拠を書きました。

@user-jw5dq9gq5h

3 жыл бұрын

30年で3倍になるって事ですか？

５０００万？高い？感じがします。地方都市の不動産は家賃が高く感じますねー。仕事があるエリアなら家賃が取れますが、仕事が少ない？減る？エリアは家賃が取れないと思います。 タコ足配当？になるのでは？ と思います。

再現VTRにしては凄く作り込んでいらっしゃる。 演技派ですね。

融資の内定はすごいね

この動画は有益ですね。 実際、今回の様な鬼の指値をするには、最低ライン根拠が必要です。 根拠無くして仲介会社は売主に数字を持っていけません。 逆を言えば、根拠さえしっかりしていれば、例え買えなくても建設的な意見交換が成立します。 これを繰り返していけば必ず良い物件に出会えるでしょう。 ホントナイス動画でした👍

株なら指値は簡単ですが、不動産は大変なんですね

仲介(値段下げる交渉材料持ってきてくれてラッキーだぜ。) ぶっちゃほんとに受けられない場合は門前払いになります。 まぁ、受ける仲介も最初は否定するよな。

@nnosaoo

2 жыл бұрын

自分の仲介手数料も下がるのにラッキー？

もう建物はゴミですね。もう地方郊外の不動産なんてタダでもいらんって状況になってきてる気がします。 手放したいときに捨てられないっていうのが不動産の怖いとこですね。 物納でさえ自治体が嫌うようになって、本当に捨てられなくて金がかかり続けるゴミと言えるようになってきてると思います。

指値のプラス100万円は金額を合致させる仲介業者のテクニカルだと思いますね

@user-rb4bf5iy9n

7 ай бұрын

そこが味噌 買えている人にしかわからないマジな結論

内装50～60万は高いでしょ。指値の材料だから高めに言ってるんだろうけど 断熱の費用は安いと思う。いいリフォーム屋さんだね。

@John-pi5ti

3 жыл бұрын

断熱高いぞ。マンション需要で先ず手に入らん。タワマンぽこぽこしてるから

その指値きたら同席なんてしないわ笑

いやどーみても7千万の価値ないわ笑 金額ふっかけてるんだから指値できて当然

この中島さんは営業マンしたら物凄い実績出すやろうなぁ…

いやはや、やり手ですなー 相手の事情を類推して効果的な根拠を提示すると。 ビジネスが上手い。

中島さん弟子にしてください！

すばらしい交渉術！勉強になります！

どこの劇団ですか？

これくらいの知識と資産がなければ不動産投資なんかやってはいけないと思う。 物件も見ることなく買って騙されたとか言ってる人は自分も責任あると思うよ。 世の中善人ばかりじゃない。 特に不動産屋なんて自分の儲けしか考えていない。

指値は別に一円から入れても構わんし（売り主が了解するかしないかだけ） 場所が悪すぎとか、室内ひどすぎとか、売り主が不利な場合だったら別に普通のこと

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

理論的には貴見のとおりです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しかし、何千万円の売値に対して、１円で売買が成立すると思いますか？　　　　　　　　残念ながら成立する見込みがないのにこちらの客付けの不動産屋さんが動いてはくれません。不動産の売買の難しさは、複数の立場の人が絡んでいる点です。ある意味、いくつもの関門があります。それをくぐり抜けるのは大変です。しかも、それぞれ感情があります。その点を、無視は出来ません。 なお、１円で売買が成立する例外的な場合もあります。別荘やリゾートマンションです。物件価格自体は、ゼロに等しいですが、共経費など大きな負担が付いているいわゆる「負動産」です。これは別論です。

館林が人気エリアか...

ガチドキュメンタリーかと思ったら演技だったとか

ここのピタットハウスで部屋借りたことある笑

不動産やってよく1型前の古いマーチ乗ってるよね。　あのマーチの後ろのフォルム好きだな。

今不動産バブルでどの物件も馬鹿みたいに高すぎるよね。 個人的には指値後でも高すぎると思う。

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

ご指摘のとおりに、最近までは、地方一棟も都内の不動産投資熱に引きずられて、不動産バブルだったと思います。しかし、現段階では、売り主は、二分されてきています。従前のとおりに売り手市場と思っている方と融資が厳しくなってきており、次第に買い手市場になってきていることを認識し始めた売主に分かれてきています。前者から後者への過渡期です。この混沌としたあとしばらくしたら、地方の不動産バブルは収束するでしょう。なお、本件にあっては、指値後の価格は、バブルがはじけた価格基準でもなおお買い得だと私は思います。

@gongkyo1720

3 жыл бұрын

@@user-wz5yv2cm4x 融資が厳しくなってきている、これは本当に実感します。

本当に安けりゃ業者に卸すだろ

立ち止まらない男、中島！

儲かってる人は自分で儲かってるなんて言わないんよなぁ(笑)

安く買っても、リフォーム代で高くつきそうな物件だとおもいました。

地方物件の1戸あたり家賃が低廉なのは、価格がそうは変わらない設備費の負担率が高くなるわけですが、3.5万の家賃で給湯やお風呂の更新などどうするのか、この点収益の圧迫が気になります。

アメリカの場合は売り手側の不動産エイジェントと買い手側のエイジェントが別でエイジェント同士が交渉するので遠慮する必要がなくて楽です。

@user-zi8lr7bv8u

2 жыл бұрын

日本にもそういうケース普通にあるよね…？

@dzunku1

2 жыл бұрын

@@user-zi8lr7bv8u 知りません。日本で売買した事は無いので。アメリカでの経験は2回。エイジェントの手数料は普通10％を二人で分けるのが普通。

@user-zi8lr7bv8u

2 жыл бұрын

@@dzunku1 知りませんじゃなくて調べたらどうなの？ 日本語使えるんでしょ？ この動画も相手方不動産屋が出てきてるんだから言ってるようなアメリカの売買方法と同じだけどその点についてはどうなの？ 当たり前のことを書いてるようにしか見えなかったけど

@dzunku1

2 жыл бұрын

@@user-zi8lr7bv8u 調べません。必要がないので。何でそう喧嘩腰なんですか？

@user-zi8lr7bv8u

2 жыл бұрын

@@dzunku1 喧嘩腰じゃないけど おかしいよねって思ったことを指摘するだけで喧嘩腰になるのおかしいと思うわ 私生活や仕事でもそうやって過剰反応してんの？

えっと路線価で６３００万だとしたら公示価格で➗０，７で９０００万、そこからリフォームで１５００万を引いて７５００万にしたのかな

この物件が5400万円とか普通に高すぎ。2000万円の値引きなんて一切成功していない。売主は、高く売れてラッキーとしか思ってない。やられましたね、この買主。この物件がおいしいわけないだろ。頼むからその後のこの物件の収益性がどうなったのかを教えてくれ。

仲介した不動産屋が買い主の意向を売り主に伝えて、落としどころを見つけて売買を成立させるのが仕事なんじゃないの？買い主側根拠を売り主に立証するのはこの不動産屋じゃないの？なんかこの不動産屋は子供のお使いみたいだね。

@user-in2op4px4k

5 жыл бұрын

部外者だけど。 そんなのそれぞれの思惑によるんじゃないかなあ。 アパート経営をやめたい売主だったら、現実性のある買主が現れたら売るでしょ。 不動産屋が転売用に買うかもしれんし。 それぞれのやる気で、関係性は大きく変わるんだとおもうよ。

コント、こんな物件があったなら…

相場でいうたら5300でもまだ高いわ。

もうちょい安く買えただろこれｗ

楽待動画のコメ欄には自称不動産投資家が多すぎて引く とりあえず、中島さんはちゃんと儲けてるってことがわかってコメ欄はやっぱりそこまで参考にならんことがわかった この動画は物件がどうとかというより不動産投資の流れがよくわかって良かったです！

@androidr1517

3 жыл бұрын

キミ、詐欺に合うよ

@user-lj5cv2gq4s

3 жыл бұрын

@@androidr1517 大丈夫です これでも父から不動産投資教わってるんで

取引価額＝フェアバリュー

不動産屋の価格設定ってほんとにいい加減。マンション売るために不動産屋に査定してもらったら価格が低すぎたので、その1.5倍で売りに出したらすぐに売れた。

不動産に興味はあるが、日本の少子高齢化や地震など怖くて出来ない 利回りはどれくらいが平均なんでしょうか？

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

ざっくり申し上げると少子高齢化は心配です。しかし、場所を選べば、大丈夫と考えています。地震は、保険を掛けておけば、これも大丈夫です。利回りは、場所によって大きく異なります。都内だと８％以下です。地方だと１２～３％ぐらいのイメージです。ただ、地方は、融資が厳しくなってきたので、徐々に価格が下がり、利回りが高くなってきています。

@user-ed9gj2bt8u

5 жыл бұрын

中島亮 ありがとうございます勉強になりました

@bokoboko446

4 жыл бұрын

中島亮 様、 東京で地震保険かけて８%の利回りでやっているのかあ〜 家賃ぼったくってる訳では無いのですねえ。 話は変わるけど、優秀な学生が本社機能のすべてを東京に置いている会社を敬遠する事から始めれば一極集中は是正されるのかな？ 地震国日本で東京集中は本当にヤバい！

相手がリフォームの知識が乏しかったのが勝因だね

2700~3200万程度やろ

@nanabai2007

4 жыл бұрын

ほんまそれ、てかそれでも高いと感じるんだがｗ

どんな基準で売値だしとんねん

どう集客して　どう捌くか、それによって指値も違うし、売主の懐具合も考えなきゃいけないから 一概にどーたらこーたら言えないよ。建てるのは得意だけど営業がサッパリな業者もいるし。 この業界で〇〇年やってるというのは全然関係ない。むしろ何も知らないとも言える。 グロスでナンボというやり方より、区分登記して個別に売るマンションもあるし・・・。 業者（売り子）にキャッシュバックするから売って！と言えば（売り方を知ってる奴）なら即座に売ってくる。 むしろ、そうしないと数千万が寝ちゃう事になるからね。。。

満室になるまでにどれくらいかかりましたか？

今後は世界的な食糧不足で食糧自給率や食糧輸出が肝になるだろうから、群馬は農業強いし地価上がるんじゃないかね。 ジムロジャーズとかは日本の格安の農地が欲しいと毎回言うよね。

追記：本動画について、「もともと安かったのでは？」という疑問や、詳細な収支シミュレーションなど、中島亮さんに補足していただきました。 www.rakumachi.jp/news/practical/238551?uiaid=youtube 「価格交渉の現場って、どんな雰囲気なのか？ やはりピリピリするのか…？」と疑問に思い、制作に至った動画です。 高値づかみをせず、自身で根拠を持った適正な価格で物件を購入することは重要です。 皆さんも、物件購入の際に参考にしていただければと思います。

@user-mx9rq3xo8d

5 жыл бұрын

動画で出てるかもしれませんが、できれば築年数を知りたかったです。

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

築年数は、昭和５８年１１月、昭和５９年１２月、昭和６２年３月築です。

@user-mx9rq3xo8d

5 жыл бұрын

中島亮 ご本人ですか！？ 他の動画でも勉強させて頂きありがとうございます。 不動産たたみさんの次にファンです！笑 わざわざ、ご返信ありがとうございます。 これからも勉強させて頂けるかと期待しております。

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

え。本人です。@@user-mx9rq3xo8d

結局は売り主が金に困ってただけでしょ

@user-wz5yv2cm4x

5 жыл бұрын

一瞬、そうかとも思いましたが、売主さんにお会いしてそうではないと思いました。お金に困ったというよりは、アパート経営を行う意志がなかった様な気がします。２代目大家さんは、割とそのようなタイプが多いものと思います。

@makochinn

5 жыл бұрын

アパート経営を行う意思がないというよりは自分の財産を正しく評価する能力がないと言ったほうがいいんじゃないですか お金に困ってないなら売り急ぐ必要ないですよ

@user-gk9es3pi2o

3 жыл бұрын

金に困ってなかったら、売らんでしょ。

@gongkyo1720

3 жыл бұрын

ボロアパートを相続はしたが、経営なんて面倒くさい、早く手放したい、って気持ちあるなら、さっさと売っちまって現金入る方がいいわって気持ちになるよな。金に困ってようが困ってなかろうが。

北関東で大家してる者です この物件は築30年くらいでしょうか？ 再生物件を購入され、トラストでおそらく30年融資されてると思われますが 売却は何年後にするのでしょうか？

小桑原町はだいだい坪10万で建物の耐用年数も過ぎてて解体費用考えたらこのくらいが妥当では？　満室ならともかく内装もボロボロで7500万円じゃ絶対売れない。

俺「500万円なら買います」

買値成功よりも、その後を知りたいわー(笑)不動産投資家？　物件所有数よりも、決算書見せて欲しいわ！

@user-vr1zd2yf2r

5 жыл бұрын

お前はそんなことより損益分岐点の接点学べアホ

@AtoZ1000xxx

4 жыл бұрын

あと買値ではなく指値だな

リフォームして出来たら屋根も！家の周辺も市バスやコミュニティバスとか自動車を使うお客様がいるので、敷地内駐車場有りの価格にすれば売りやすい。ゴミステーションも大切です。

今の現状5部屋しか入ってないとすると年間の家賃収入は240万。そこから固定資産税等などの経費を引くと考えれば、5400万は恩の字でしょう。寧ろぼられている感も、、、おそらくこの方は初期投資に7000万。この家屋だと修繕も早い。10年でバックできるのか？満室もきついんじゃないか？

今回のコロナで色々と暴落。採算割れでしょうね。不動産投資の厳しさをヒシヒシと実感することになると思う。

5400万で買ってもらえた事が奇跡。7300万でしたっけ？ぼったくりやろ😂 良くて2700万位の価値しか無いと思います❗️ トヨタが近くに電気自動車の工場でも作ってくれたら7500万以上の価値は出てくるかも😂

売主から買う時必ず仲介業者挟まないといけないの？そこ一番お金の無駄だと思う

@user-jh7gl5zi8t

3 жыл бұрын

売主が自力で売れるなら挟む。自力で5000万以上のものを買ってくれる人を見つけられる？

@user-bw1nj2vs9w

3 жыл бұрын

@@user-jh7gl5zi8t ん、自力で売れるなら挟むんですか？🙄

まさかの俺の地元やった

結果、現在は満室になっているのでしょうか？