Riskiert man mit dem Antrag auf geringere Restnutzungsdauer eventuell, dass das Finanzamt die Aufteilung des Gebäudewertes einerseits und des Grund und Boden andererseits nochmal genauer unter die Lupe nimmt? Nach dem Motto: Wenn die Restnutzungsdauer nur noch x Jahre beträgt, kann der anteilige Gebäudewert doch nicht so hoch sein? Habe erst 2022 in teilentgeltlichem Erwerb das Elternhaus übernommen und das FA hat für 2022 die Aufteilung so akzeptiert wie er im Notarvertrag angegeben war. Der Bescheid für 2022 ist noch nicht rechtskräftig.

Ich habe das letztes Jahr gemacht und statt 36 Jahre RND 20 bzw 18 bekommen. Zusammen mit 1. einer Festschreibung von der Grund und Boden Wertaufteilung im Kaufvertrag und 2. der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren komme ich da schon auf einen tollen Abschreibungsbetrag, den ich dadurch vervierfacht habe.

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Morgen. Vielen Dank für Ihren Kommentar. Ein typisches Beispiel aus der Praxis, das zeigt, dass es sich echt lohnt 👍. Stefan Mücke

@ErichKrull

5 ай бұрын

@@SteuerberaterMuecke schön, das das geklappt hat! Was passiert eigentlich, wenn der nächste Finanzbeamter, die Lage völlig anders einschätzt? Leider gibt es dazu auch viele Beispiele aus der Landwirtschaft, wo ehemalige Landwirte meinten, klüger zu sein, als das Finanzamt. Erich

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag. Wenn ein Gutachten die Restnutzungsdauer bestätigt, dann wir auch ein (nicht unüblicher) Bearbeiterwechsel zu keinem anderen Ergebnis führen. Theoretisch könnte auch der gleiche Bearbeiter im nächsten Jahr eine abweichende Auffassung vertreten, denn bei der Abschnittsbesteuerung gibt es keine Bindungswirkung für Folgejahre. Praktisch ist es aber nicht relevant; die Veranlagung erfolgt in diesen Fällen "wie im Vorjahr". Stefan Mücke

Hi, besten Dank für das informative Video. Ich habe mir im August 2023 eine WOhnung als Kapitalanalge angeschafft und die Kaufpreisuafteilung zwischen Gebäude und Grund im Kaufvertrag festgesetzt (leicht optimistisch zu meinem Gunsten...) Wenn ich jetzt bei der Steuererklärung für 2023 gleichzeitig ein Gutachten über eine verkürzte Restnutzungsdauer einrechen würde, würde das meiner optimistischen Annahme der Kaufpreisaufteilung widersprechen (ist diese Annahme prinzipiell korrekt?). Würde es daher Sinn machen, für 2023 zunächst einmal die Kaufpreisaufteilung durchzubekommen und erst für die Steuererklärung 2024 dann ein Gutachten für die verkürzte Restnutzungsdauer einzureichen? Vielen Dank und beste Grüße

Super endlich wieder was zu Immobilien

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Morgen. Vielen Dank für Ihren Kommentar. Zu Immobilien und Vermietung und auch für Unternehmer wird jetzt in Zukunft mehr kommen. Auch für nächste Woche ist ein steuerliches Thema für (private und gewerbliche) Vermieter geplant. Für das Video zur Totalgewinnprognose bei der Photovoltaik warten wir leider noch auf eine entscheidende Information. Stefan Mücke.

Vielen Dank für das informative Video. Die von Gutachter bescheinigte Restnutzungsdauer hängt ja im Wesentlichen vom Zustand von Gebäude und Wohnung ab. Wie wertet das Finanzamt solche Gutachten, wenn ich nach Erstellung des Gutachten bspw. Fenster erneuere, Heizung saniere u.ä.?

Freue mich auf die weiteren Videos zum Thema Vermietung. Bei Mietobjekten in A-Lagen sind steuerliche Verluste bereits bei der 2% Abschreibung in den ersten Jahren üblich. Werden von den Finanzämtern bei verkürzter Nutzungsdauer kritischere Fragen zur Totalgewinnprognose kommen und erhöht sich ggf. die Gefahr zur "Liebhaberei"?

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag. Danke für Ihren Kommentar. Bei einer langfristigen Fremdvermietung wird die Einkünftserzielung nicht geprüft. Wenn die Restnutzungsdauer nur 5 Jahre wäre, dann würde es problematisch werden 😉🤔. Stefan Mücke

Ich habe eine Wohnung in 1999 gekauft, Bj. 1972, zuerst selbstgenutzt, ab 2019 dann vermietet. Kann ich jetzt noch für das VA 2023 mit einem Gutachten eine verkürzte Restnutzungsdauer ansetzen?

👍👍

Es wäre interessant, wie viel so ein Restnutzungsdauer-Gutachten ungefähr kostet. Erst dann kann man einschätzen, ob sich eine Verkürzung der RND wirklich eine gute Idee ist.

Moin ist die Gestaltungsmöglichkeit der erhöhten AfA auch bei geerbten Immobilien und Erbengemeinschaften möglich?

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag. Bei geerbten (oder geschenkten) Immobilien wird die AfA des Vorgänger fortgeführt. Die Antwort ist abhängig davon, wann der Erblasser das Gebäude erworben hat. Falls das Objekt schon abgeschrieben ist, sollte ein Möglichkeit eines AfA-Step-up geprüft werden. Stefan Mücke

@vollzeitstromer5632

5 ай бұрын

@@SteuerberaterMuecke Danke für die schnelle Antwort. Die Eigentumswohnung wurde 1982 erworben. Rest AfA also 8 Jahre heißt dann wohl jetzt die erforderlichen Instandhaltungsaufwendungen (z.B. Heizung) umsetzen bis 2032 abschreiben, dann Ehegattenschaukel ( mit Bewertungsgutachten als Aufwand) und anschließend erhöthe AfA anstreben?

Nur aus Interesse: Gilt die schnellere/höhere Abschreibung auch fürs eigene Arbeitszimmer?

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag. Danke für Ihren Kommentar. Die höhere AfA wurde dann auch anteilig für das Arbeitszimmer gelten. Bei Unternehmern ist immer Vorsicht beim Arbeitszimmer geboten. Stefan Mücke

@benediktmoller2364

5 ай бұрын

@@SteuerberaterMuecke Vielen Dank für die Antwort, Herr Mücke!

Ist der Ansatz für vor 2023 auch dann ausgeschlossen, wenn man noch gar keine Erklärungen abgegeben hat?

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag. Wenn für 2022 noch keine Festsetzung vorliegt, dann kann die höhere AfA auch schon in 2022 berücksichtigt werden. Stefan Mücke

Hallo, Herr Mücke! Besten Dank für diesen Beitrag. Habe ich Sie richtig verstanden, dass man selbst mit einem Gutachten aus 2024 noch rückwirkend für vorangegangene Veranlagungszeiträume eine höhere AfA geltend machen kann. Vorstellen kann ich es mir zwar nicht. Aber sollten Sie es tatsächlich so gemeint haben, könnten Sie mir vielleicht die Rechtsquelle nennen, auf der Ihre Aussage fußt? Besten Dank vorab. Liebe Grüße und "weiter so"! 😉👍🏻 Daniel Diemar

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Abend Herr Diemar. Vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn das Gutachten "heute" eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren bescheinigt, dann würden wir für den VZ 2023 die AfA auf Basis einer RND von 25 Jahren beantragen bzw. für den VZ 2022 auf Basis der RND von 26 Jahren (unter der Voraussetzung das zwischen 2022 und "heute" keine Substanzveränderungen stattgefunden haben). Stefan Mücke

@danieldiemar

5 ай бұрын

@@SteuerberaterMuecke OK, verstehe. Eine entsprechende Rechtsquelle scheint es dann wohl nicht zu geben. Wie weist man das denn nach, dass keine Substanzveränderungen stattgefunden haben? Oder muss man das gar nicht und es ist einfach gängige Praxis so einen "Deal" mit dem Finanzamt zu vereinbaren?

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

@@danieldiemar Guten Abend. Wir hatten bei dieser Vorgehensweise noch keine Probleme. Auch ein Urteil vom FG BB aus 2014 bestätigt die spätere Anwendung der verkürzten RND. Stefan Mücke

@danieldiemar

5 ай бұрын

@@SteuerberaterMuecke meinen Sie das Urteil vom 23.01.2014? Das kenne ich, aber ich habe es etwas anders verstanden. Vielleicht können wir das mal in einem persönlichen Gespräch etwas näher erörtern. Ich würde mich sehr über einen kleinen Erfahrungsaustausch diesbezüglich freuen.

Hallo! 🙂 Eine Frage. Darf jemand mit dem Zertifikat (Dekra D1) auch Restnutzungsdauer Gutachten erstellen oder muss der Gutachter zwingend öffentlich bestellt sein? Mir als Investor wurde dies angeboten. Ich möchte aber sichergehen, dass das Finanzamt das akzeptiert.

@praiadescobrimentos5445

5 ай бұрын

@florian6521 die Gutachter müssen öffentlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein. Zudem muss die Akkreditierungsstelle in Deutschland anerkannt sein (es gibt Anbieter, die dies wohl nicht einhalten). Die Partner von Herr Mücke erfüllen alle Anforderungen :) schauen Sie für weitere Infos auf seinen Link.

@floriank6521

5 ай бұрын

@@praiadescobrimentos5445 Vielen lieben Dank für die rasche Antwort! 🙂

Steuererklärung fur Vermieter ist das übelste im Leben und undurchschaubar, was ist denn z.b wenn ich eine Wohnung im sageb wir Oktober kaufe,Nutzen und Lasten aber erst zum 01.01 des Folgejahres eingehe. Bis dahin hab ich jede art von Steuer und Gebühren bezahlt aber logischerweise keine Einahme da ja der Übergang erst ins neue fällt. Kann icb dann trotzdem die anlage V ausfüllen und meine Kosten geltend machen?

@sebastianlang3057

5 ай бұрын

Ja

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag. Danke für Ihren Kommentar. Die AfA können Sie erst nach Übergang von Nutzen und Lasten berücksichtigen. Andere Aufwendungen müssen Sie im Jahr der Zahlung ansetzen. Dies gilt zB für die Kosten der Bestellung oder Eintragung einer Grundschuld. Eine spätere Berücksichtigung ist gar nicht möglich. Stefan Mücke

@davidkarsten412

5 ай бұрын

​@@SteuerberaterMueckewürde in dem Fall bedeuten, alles in Verbindung mit Entstehungskosten einer Finanzierung,Besichtigung etc. im Jahr des Kaufes. Alle Kosten wie Notar und Gerichtskosten(ausgenommen der Teil für Finanzierung und Grundschuld), Makler etc. welche der AFA unterliegen erst ab Übergang Nutzen/Lasten, verstehe ich das so richtig?

Was ist mit einem Einfamilienhaus? Der Quickcheck geht nur für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag. Danke für Ihren Hinweis. Wir Fragen bei der Firma Sprengnetter nach und werden die Antwort nachliefern. Stefan Mücke

@lotharpriet4914

5 ай бұрын

@@SteuerberaterMuecke Haben Sie im Bezug von Verm. Häusern oder DHH etwas in Erfahrung bringen können?

Vielen Dank für das Video. Eine Verständnisfrage: Wenn man schneller abschreibt, kommt man natürlich auch am Ende auch schneller an den Zeitpunkt, an dem man gar nichts mehr abschreiben kann. Wenn ich die Immobilien wirklich über 50 Jahre halten würde, wäre es dann nicht ein Nullsummenspiel? Oder unterstellt man, dass man selten eine Immobilie so lange hält bzw. das in 50 Jahren das eigene Steueraufkommen nicht mehr so hoch ist, dass sich eine Steuerminderung lohnt?

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag Herr Borner. Sie haben Recht, dass der "Nennwert" der Absetzung für Abnutzung gleich hoch ist, wenn man den Betrachtungszeitraum von z. B. 30 Jahren und 50 Jahren vergleicht. 7.000 EUR "heute" sind jedem aber natürlich lieber als 7.000 EUR in 31 Jahren, auch ohne Zinseffekt und Geldentwertung. Unter Berücksichtigung von Zinsen und der Inflation ist eine verschobene Steuerersparnis von 7.000 EUR in 31-50 Jahren nicht mehr viel Wert. Zusätzlich entlastet die Steuerersparnis heute die Finanzierung des Objektes. Stefan Mücke

@projektexit4457

5 ай бұрын

Nein, wäre es nicht. Je schneller du abschreibst, desto höher ist dein Cash Flow JETZT und Geld jetzt haben ist besser als Geld später haben. Wenn du jetzt 1000€ hast kannst du ab sofort investieren 1000€ in 10 Jahren kannst du erst in 10 Jahren investieren

@enerbee1354

5 ай бұрын

Das ist eine sehr coole Info! Habe ein altes Haus geerbt und einige der schon vorgenommene Sanierungsarbeiten wurden als AK qualifiziert und es ist noch enorm viel zu tun, um das Haus vor allem energetisch auf einen zeitgemäßen Stand zu heben. Die Unsicherheit, wie ich die Ausgaben steuerlich geltend machen kann, hat mich jetzt einige Jahre warten lassen, um Streitigkeiten mit dem FA, ob etwas Erhaltungsaufwand oder nachträgliche AK mit 2,5% AfA sind, sicher zu vermeiden. So kann man die Herausforderungen der Gebäudesanierung im Umfeld von Unmengen von potentiell bald vererbten "Energiegräbern" nicht angehen! Interessant ist auch das BFH-Urteil zur ESt bei Veräußerung von Immobilien, die in einer Erbengemeinschaft landeten. Mein Fall ist nämlich genau so einer-angesichts der drohenden "Spekulationssteuer" scheute ich mich hier auch vor einem Verkauf und wollte den (steuerlich nicht weniger riskanten Weg) der Sanierung nehmen.

@michelaustria5499

5 ай бұрын

Davon ab spricht auch nichts dagegen, das Haus nach Ende der Nutzungsdauer bspw. an deine Frau/Mann/Kinder zu verkaufen. Es fällt dann natürlich Grunderwerbsteuer und Notarkosten an, aber es gibt wieder die AfA.

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

@@enerbee1354 Guten Tag. Über die BFH Entscheidung werden wir kurzfristig berichten. Ich würde hier nicht vorschnell tätig werden. Die Restnutzungsdauer kann helfen, die nach einem Bündel von Maßnahmen bei Ihnen sich aber auch ändern kann. Stefan Mücke

Ab sofort den neuen und kostenfreien *Steuer-FOCUS free* für Unternehmer nutzen. steuerfocus.de *Weniger Steuern und höhere Renditen durch die Restnutzungsdauer* : muecke.de/nutzungsdauer Wir freuen uns über Ihre Kommentare und Fragen zum Video. Steuerberater Stefan Mücke & Team

Viele Gebäude erreichten ihr Nutzungsdauer ja gar nicht. Unser Kuhstall war nach 20 Jahren Betriebszeit nicht mehr tiergerecht und musste geschlossen werden. ALDI baggert nach 15 Jahren schon die Gebäude weg. Das Heitzungsgesetz macht jedes gebaute Gebäude vor 2000 zum Totalschaden. Die Finanzämter werden sich warm anziehen müssen! Erich

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag. Danke für Ihren Kommentar. Ja richtig. Schon bisher war die typisierende Nutzungsdauer nicht sachgerecht. Durch die Verpflichtungen wird es nicht besser. Bisher wurde vielfach der Aufwand gescheut, was jetzt mit der Möglichkeit eines Gutachtens der Firma Sprengnetter hinfällig ist (es gibt auch noch andere Anbieter im Internet). Stefan Mücke

lieber Herr Mücke, bitte machen Sie jetzt nicht auch diese impliziert unsägliche Aussage, dass alle Vermieter im Höchststeuersatz sind. Das klingt natürlich immer toll, wenn man 42% Ersparnis hat. Das ist leider halt vom persönlichen Steuersatz abhängig. Und somit ist die Rechnung entsprechend. Aber, dass muss ich Ihnen ja nicht sagen. Danke für Ihre Artikel.

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

Guten Tag. Danke für Ihren Kommentar. Ich hatte deswegen vom Spitzensteuersatz bzw 42 Prozent gesprochen. Wir werden Ihre Anregung in zukünftigen Videos berücksichtigen. Stefan Mücke

@michelaustria5499

5 ай бұрын

Das ist doch keine „unsägliche Aussage“, sondern eine einfach Berechnung. Der Spitzensteuersatz liegt bei 66.761,-€ bei ledigen, zusammenveranlagt bei 133.552,-€. Nimmt mal einmal das Medianeinkommen liegt es 2023 bei 43.842,-€. Angenommen jemand hat also ein durchschnittliches Einkommen und dann bspw. noch ein Mehrfamilienhaus mit einer halbwegs vernünftigen Miete. Dann komme ich sehr schnell in den Bereich des Spitzensteuersatzes. Und man muss natürlich auch unterstellen, dass die Videos von Hr. Mücke von eher „Besserverdienern“ geschaut werden. 🤷🏻‍♂️

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

@@michelaustria5499 Guten Tag. Danke für Ihren Kommentar. Es ist richtig. Unsere Mandanten befinden sich regelmäßig im Spitzensteuersatz. Stefan Mücke

@torstenbuchwald8468

5 ай бұрын

@@michelaustria5499 Mag sein, aber diese Berechnung ist mittlerweile gefühlt in jedem YT Video zum Thema Steuern, wo etwas berechnet wird, so drin. Große Zahlen scheinen besser zu wirken. Vielleicht stört es mich ja, weil ich Herrn Mücke seine Videos als sehr angenehm und detailliert korrekt wahrnehme. Und da ist zumindest ein Hinweis auf diese Berechnung erwartbar. Oder man sagt gleich, dass diese Infos nur für bestimmte Klientel sind. Was ich eigentlich nicht glaube.... Der Median ist meist trügerisch, wenn es ins Detail geht😉

@SteuerberaterMuecke

5 ай бұрын

das freut uns zu hören. Wir werden dann zukünftig stärker berücksichtigen 👍. Stefan Mücke