今回は土地探しを
失敗しないために
知っておいて欲しいことを
お話します。
土地を買うパターンは
2つあると思います。
一つは、分譲業者さんや
不動産屋さんが分譲地を
区画として販売して
買うというパターンです。
これは自分の好きな
校区や広さ、値段とか
いろんな条件があると
思います。
大体、どんな素人の方でも
買うときに失敗することは
ないと思います。
二つ目がポイントです。
例えば
私が住んでいる町は
姫路という町ですが、
城下町で古くからの
町です。
そうすると旧市街地の
土地を求めて家を買おうと
いうときに、ちょっと
知っておいた方が失敗が
なくなる話をします。
古い町には、
いわく因縁があることも
ありますが、根本的に
気を付けていただきたい
ことがあります。
そもそも売りには
出ているけど、
家が建てられるか？
という問題です。
そういうことを聞くと
びっくりされますが、
結構、建築不可と言うか
二重の意味で法律的に
難しいときと、物理的に
難しい現場があります。
まずは、古い土地は
境界がはっきりして
いるかどうかです。
そんなことがあるのかと
思うかもしれませんが、
意外と境界ははっきり
していないケースが
あります。
例えば家の前に
水路をまたいだ土地が
あったら、その水路は
自分の土地ではないと
思うことが多いです。
それが行政のもので、
自分の家ではないと。
でもその水路も含めて
自分の土地という線引きが
されているケースもあります。
自分の境界の中に
水路があるということは、
その水路を管理する責任は
自分にあるわけですから、
将来にわたってのコストに
なるかもしれません。
それから境界が曖昧、
というのは結構あります。
その対応方法は、
仲介の労をとる
不動産屋さんを
利用せよということです。
売り主さんがしっかりと
している人ならいいですが、
古い町と言うと大概の
ケースはお年寄りです。
お年寄りでなくても、
2代目3代目の人という
ことがあって、昔のことが
よくわからないという人が
多いわけです。
そうすると、ここが
境界だとお婆ちゃんから
聞いていてそう思って
いても、隣の人が
こっちが境界だと言って
くる場合もあります。
なので当人同士で
話し合うのは難しいと
思うので、仲介業者さんに
ここが境界ということを
ハッキリ明示してもらう
ことがポイントです。
しっかりした
不動産屋さんは
それをやります。
近隣の境界立会が
書類としてちゃんと
まかなえてるかどうか、
これはちゃんと見て
おかれた方がいいです。
そのことを
知ってるだけで随分、
あとでギクシャクする
ことがなくなると思います。
次にハッキリとして
おくのが道路境界です。
家というのは、
必ず道に面してないと
建てることができません。
道路が付いていて、
敷地がその道路に
2m以上面してるか。
これを専門用語で
接道と言います。
これが確保されてるか
どうかを確認してください。
見た目が道路でも
それが私道だったり、
全然違う用途のものだった
ということも結構あります。
これは多くの
宅建業者さんが説明して
くださると思いますが、
建築は可能だけど
融資が付きませんという
道もあります。
いいところなのに
意外と安い土地というのは、
ローンが効かないという
土地があります。
これは金融機関さんと
両方の確認ということに
なりますが、必ずしも
その売り主さんが
担保してくれるわけでは
ありません。
また仲介業者さんも
素人が聞いたらよく
わからにあようなサラッと
した説明で説明義務を
果たしたということも
まれにあります。
ここはローンちゃんと
付くのか、それはどういう
根拠で不動産屋さんが
仰っているのか、
ということはきちんと
聞くようにしてください。
これでかなりトラブルは
減ってくると思います。
境界をハッキリするのは、
近隣境界と道路境界を
ハッキリさせるという
ことと、その道路が
ちゃんと接道を満たす
道路なのかということを
ハッキリした上で、
最後少し見落としがちの
ことを解説します。
先ほど境界道路の話を
しましたが、住むには
ライフラインも必要です。
ライフラインというのは、
水道や下水、電気です。
例えばガスは最悪
我慢できるかもしれませんが、
電気が入らないと今どき
住めないですよね。
水道もないと住めないので、
電気と水道に関しては
上手く入っているか
絶対に見なくてはいけません。
電気は電柱を見ると
大体わかりますが、
不安なら電気屋さんに
見てもらうという
方法があります。
話をされてる
建築屋さんがいれば、
そこに頼めばいいと
思います。
それからもう一つ、
建築屋さんに見て
もらった方がいいのは
水道メーターの位置です。
水道メーターが
付いているから
水道はOKかなと
思っていたら、
水道管が隣家の敷地から
引き込まれていたという
ケースもあります。
使えるから大丈夫と
思っていても、
昔の水道管で
径が13mmで細く、
2世帯住宅を考えている
家だとしたら水道管を
20mmとか24mmに
換えないといけない。
そうすると隣家の
近隣承諾が必要になります。
当然お金が必要になったり、
あるいは嫌だと言われる
ケースもあります。
結局はすったもんだして
隣家にものすごくたくさんの
お金を払って泣く泣く
通させてもらうこともあります。
そこから引いてる限りは、
自分の子々孫々がまた
古くなったら換えることが
あるかもしれません。
なのでぜひ、
上下水道やインフラが
どこを通って確保できるか
というのは忘れずに
見ておいてください。
電気も近隣を通って
電線を引き入れないと
入らないという地域も
あります。
関電さんとかが
電柱を立ててくれるという
目途が立ったらいいですが、
私設で立てることになると
また何十万円、下手すると
百万円かかるということも
あり得ます。
なので旧市街地で
土地を求められる場合は、
ぜひ注意をして
いただきたいと思います。
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