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Ecco una nuova live su come organizzare il cantiere.
La parte importante, quando si organizza un cantiere, è la tempistica, perché noi lavoriamo con danaro nostro o di terzi e, per questo, è importante muoversi rapidamente, per avere un ROI maggiore o un'esposizione per un periodo più breve.
1. La prima di queste attività è senza dubbio decidere dove allestire il cantiere.
Chi non ha molta esperienza di cantieri non si rende conto che è necessario avere uno spazio dove gestirli. Ci sono degli immobili che hanno dei cortili dove si accede facilmente, si può mettere un montacarichi, ecc, altri cortili non hanno questa possibilità e si è obbligati a prendere uno spazio nella parte della facciata e in quel caso l'occupazione di suolo pubblico incide molto sul costi dell'operazione.
Quindi, quando state definendo i costi dell'operazione, valutate anche lo spazio che vi servirà per allestire il cantiere. Se dovete fare un cantiere abbastanza grande per un immobile, senza possibilità di allestire un montacarichi, con gli uomini che devono portare tutto a mano, sicuramente i costi saranno diversi, rispetto a una ristrutturazione diversa in cui si è potuto allestire il cantiere anche solo per scaricare le macerie. Dopo aver sentito l'amministratore, perché non è detto che possiate utilizzare il cortile.
2) Fatto questo, è necessario stabilire la strategia di ristrutturazione.
Se avete pensato a una ridistribuzione degli spazi, dovete controllare che sia applicabile attraverso un rilievo degli spazi dell'immobile. Si decide su carta come ridistribuirli, ma per fare le cose per bene dovete stabilire prima dove sono le colonne di scarico, le quali vi permetteranno di capire dove distribuire i vani. Infatti, è necessaria una certa pendenza, per far si che i bagni siano posizionati senza sanitari, che è la scelta peggiore da fare.
Questo strumento, spesso, si blocca e crea problemi, per cui un immobile che lo porta in dotazione è difficilmente vendibile. Se potete, stabilite con l'idraulico dove verranno spostati i bagni e, dopo che è stata accettata la proposta, fate dei saggi, per avere la sicurezza che la strategia che avete pensato sia applicabile.
3) Un'altra cosa importante riguarda il capitolato.
Una volta fatti i passaggi precedenti, siete arrivati al momento di creare un capitolato dettagliato di tutto, non solo dei materiali, ma anche delle opere da svolgere durante il cantiere. Più è dettagliato, meno problemi avrete. Una volta fatto il capitolato, si passa al contratto con l'impresa.
Una volta scelta, l'impresa saprà esattamente quello che dovrà fare. Quindi, in questa fase, oltre al capitolato, si prepara anche il contratto e si fa un 30% all'inizio del cantiere. Poi si saldano vari acconti in base all'attività da svolgere e, finché non è finito, non si salda il tutto.
4) Fatto il contratto con l'impresa, possiamo scegliere i materiali e anche questo si può fare prima. Vi suggerisco di andare personalmente a sceglierli, per rendervi conto del tipo di materiale e perché se ne possono trovare di nuovi interessanti. Si può scegliere da diversi fornitori o da uno soltanto.
5) Un altro punto è l'eventuale piano di sicurezza.
Io faccio operazioni di trading immobiliari con capitale di terzi da oltre cinque anni e devo evitare che queste persone abbiano qualsiasi tipo di problema. Quindi nomino dei professionisti che facciano direzione lavori, cantiere, ecc, manlevo il committente dalla maggior parte delle problematiche.
Questa nomina è importante perché, se qualcuno verifica lo stato societario dell'impresa, è un'assicurazione molto importante che siate voi i committenti perché si hanno responsabilità decisamente importanti, che vanno dall'amministrativo al penale, quindi bisogna stare molto attenti.
6) Un'altra figura da contattare è quella che si occupa di gestire la pratica comunale.
7) Un'altra parte importante è quella del contatore del gas.
A questo punto, siamo al giorno di partenza del cantiere.
Il giorno successivo all'atto siamo pronti a partire col cantiere.
Altri punti che agevolano il lavoro nel condominio sono i recapiti in bacheca: quando state per partire, lasciate un foglio dove dite ai condomini che il cantiere partirà nel giorno tot, che vi scusate per i disagi che arrecherete e se ci dovessero essere problemi, possono contattarvi al vostro numero di telefono, insieme a quello del responsabile del cantiere o dell'impresa.
Un'altra cosa utile è il tessuto non tessuto: il cantiere sporca, fa rumore, crea disagio, ma se cerchiamo di lavorare al meglio, troveremo delle agevolazioni.
Un altro punto importante sono le pulizie: io chiedo sempre all'impresa di pulire un minimo a fine giornata.
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