今回は家づくりに関して
一番よく受ける質問について
お答えします。
それは家づくりに
どんなお金がかかるのか
という全体の費用感に
関してのお話です。
初めて家を買う方が
多いですから、
わからないことが多いと
思います。
家は買い方が二通りあります。
一つは、土地から探して
家を建てるという形です。
もう一つは
土地はすでにあって、
家を建てるケースです。
今回は土地から探すという
形の流れで聞いて
いただいたらと思います。
まずは当たり前ですが、
家そのものの費用が
必要です。
それから
土地の費用ですね。
3つめが
一番わかりにくい諸経費。
家を買うために
附帯してかかる費用が
あります。
これについて解説を
していきたいと思います。
家の費用といえば、
例えばモリシタさんの家は
坪いくらぐらいするの？
という風に坪単価を聞いて、
安い高いという話をされます。
これは意味があるようで
意味はありません。
というのは、
坪単価はいったい何を
指して言っているのか？
ということです。
建物に関しては、
一般的に四つぐらいの
区分で建物の価格を
言っていることを
知っておいてください。
まずは建物本体の値段。
例えば車なら
車1台という感じですが、
家はこの家だけで
機能するかと言うと
ちょっと違います。
機能させるためには
附帯工事というものが
必要になります。
その代表的なのが
電気の引き込みです。
自家発電をしている家は
別ですが、大抵は電力会社から
電気を買います。
それを引き込んで
もらうためのお金が必要です。
次にインフラですね。
水道を使ったり
下水を使ったりしますので、
そのための屋外給排水工事、
一部は雨水工事も入ります。
それから共通仮設という
ものがいる場合もあります。
どんなものかと言うと、
例えばご近隣に苦情を
言われがちなので、
防音の壁を作りたいとか、
大きな車を入れるために
鉄板をひいて溝蓋をするとか
そういうものを共通仮設と
言います。
それから会社によりますが、
管理費というものを要求する
ところもあります。
監督さんの経費なのか
何かわかりませんが、
会社によって現場管理費と
いうものがあります。
建物に関しては土を掘って
建てるときに、土が
足りないときは客土という
ものが必要です。
掘ってみたら余分だった、
というときは残土ですね。
こういう費用もあります。
それからこれも
会社によって違いますが、
産業廃棄物の処理費が
あります。
そして三つ目です。
設計量や調査費用、
保障費用と言われている
ものがあります。
建物を勝手に
建てるわけにはいかないので
確認申請を出して許認可を
受けます。
その確認申請の申請費や
設計するのを設計料として
とられる会社もあります。
例えば設計事務所さんに
お願いされたら、当然、
設計費は別で必要になります。
建物を作る要素には
ないですが、計画書として
作ってもらわないといけない
ので、それも費用として
必要になります。
なんでもかんでも
家を建てたらいいのではなく
地盤が固いかどうかを
見るための地盤調査料、
それに対する保証を付ける
会社もありますので、
そういった費用も
発生します。
今日びは瑕疵担保責任とか
民法が変わったので違う
言葉になりまして、
契約不適合とか言います。
それに対して
補償してくれるような
保険もこの調査の一部として
みる会社がとても多いです。
そして最後です。
その他の建設費用です。
例えばさ地盤調査をしたら
地盤が緩いので、
杭を打って固い土にする
ことを地盤改良と言います。
その費用ですね。
そして住むには
照明器具を付けたり、
カーテンを付けたり
しますよね。
それからエアコンも
必要です。
テレビを見るなら
アンテナも必要です。
最近はネット環境も
必須ですね。
そして忘れがちですが、
外構費用も必要です。
大抵はちょっとした
ポストとか玄関の土間、
車の土間やカーポートを
付ける人もいます。
お隣や近隣との境界線に
塀を建てる人もいます。
そういったものを
含めたのが外構費です。
建物から話をしましたが、
土地から買うわけなので
まずは土地代が必要です。
土地も直取引と言って、
地主さんから直接買う
ときもありますが、
多くの場合は不動産屋さんが
間に入りますので、
仲介手数料を取られます。
これも土地代金の
一部みたいなものです。
契約行為があるので、
印紙代や水道分担金も
発生します。
新たな土地に住んだら
水道を誰でも勝手に
使えるわけではなくて、
必ず自分の権利金として
水道の分担金・納付金を
納めます。
だから水道管の大きさに
よって価格にバラツキが
ありますので、自分が
欲しい土地のところを
聞かれるべきです。
それから固定資産税の
精算分も請求されます。
固定資産税は
毎年1月1日時点の
土地の所有者が払うので、
地主さんが1年分先に
払ってくれています。
例えば6月に土地を
買ったら半分は地主さんが
固定資産税を払ってくれる
ので、残りの半分を請求
されることになります。
それを含めて、
土地代金と私たちは
考えています。
そして最後に諸経費です。
これが一番
わかりにくいと思います。
家を建てるときは
土地を持ってる人から
買うので、所有権の移転、
新たな建物の表示と言って
登記の最初の一歩みたいな
ことをしたりします。
そういった登記関係の
費用があります。
そして住宅ローンを
借りて家を建てる人が
ほとんどだと思います。
借入の保証料、
融資を受けたときの
団体生命保険、
融資の手数料や印紙、
印紙税も払わないと
いけません。
それらがかかります。
もし家に火が付いて
燃えたらどうするという
ことで火災保険も必ず
入るように言われます。
こういったような
建物や土地に関わらない
費用が諸経費と言われます。
これら三つの構成の合計が
家を持って住みだすために
かかる最低限の費用です。
これ以外にも、
地鎮祭とか上棟のときに
大工さんにお弁当を出すとか
そういった費用も家を
持つことにはなくても
できなくはないですが、
やっぱり縁起物なので
祭祀の費用と言うのも
別途かかることもあります。
こういうところの費用を
全部持って予算繰りを
立てるということが
非常に重要になります。
ここまでの話は
聞いたことがある方も
多いと思います。
でもいざ自分が見積書や
資金計画書を出されると、
何が何かよくわからなく
なります。
そうなったときに
目がいくところは、
建物の値段です。
例えば予算2000万とか
2200万で建てたいという
感じで言われたら
その費用が収まってるか
どうかをみなさんは
気にされます。
建物本体とか
附帯工事費ぐらいは
建物代金として
計上してることが
多いですが、よくよく
見ると設計料とか
調査の費用を諸経費
という形で入れる
会社が結構あります。
私の印象だと
3分の１ぐらいは
そのイメージです。
そうすると色々と
お願いして設計して
もらって、見積を見たら
意外と安いと思っても
この費用が諸経費に
入ってるケースが
よくあります。
それからスパッと
落ちているのが
地盤改良の費用や
外構の費用です。
これも土地柄によると
思いますが、私が住んでいる
姫路は私の印象だと
約10〜15%ぐらいは
何らかの地盤改良が
必要なところがあります。
これがお隣の岡山県に
行くと、ほとんど地盤改良を
しないといけないという
地域性もあります。
そうなると
50万円とか100万円という
単位でお金がかかって
くるので、建物の値段で
一喜一憂するというよりは
そういうところをどう
見通せるのかが大事です。
大体、経験の豊富な
業者さんなら自分が住んでる
エリアのこの辺は地盤改良が
出やすい・出にくいと
いうのを経験値として
持っています。
絶対とは言いませんが、
調査しないとわからない
ところも気にしておいて
いただきたいです。
そして最近、私が思うのは
照明やカーテン、エアコンを
過少に評価するというか、
結構安めで言うことが
あるので、この辺も注意を
しておいていただきたいと
思います。
建物に関しては
建物の仕様や会社さんの
実力で安い高いが出てくると
思いますが、一般的に
諸経費と言われてるものは
どの会社で建ててもそんなに
差はありません。
だから諸経費を聞いたときに
多いとか少ないと言うと、
何か問題があります。
多いときは、
確認申請の費用とか
残土・客土みたいなものも
全て諸経費に入っている
ケースです。
建物代金を安く見せる
というやり方ですね。
そういうケースがあります。
逆に諸経費が少ないときは、
融資関係の借入補償金を
ゼロもしくは別途と書いて
あるときです。
これはそんなに
安い金額ではありません。
例えば3000万ぐらいの
お借入れをされた方なら
大体65〜70万円ぐらいは
必要になります。
70万円は結構、
差がありますよね。
例えば当社の場合、
土地から買われるなら
諸経費は200万円ぐらいは
見てくださいと言ったら、
ある会社は130万円でいい
と言われたとします。
あの会社は130万円と
安くしてくれた！と言うと、
これはおかしいんです。
そんなことは普通、
ありえません。
こういうところは
注意していただきたいと
思います。
土地が1000万円ぐらいで
35〜6坪、建物コストが
2000〜2500万円ぐらいの
お家の場合は、土地から
買われたら諸経費は
150〜200万円ぐらいに
収まると思います。
もちろん色んな条件は
ありますので目安です。
土地がある方は、
100〜150万円ぐらいで
収まると思います。
なのでこれが
50万円以上逸脱することに
なると、何かわかりにくい
ことがあったり、保証料
みたいな大事なものが
抜けてることが考えられる
ので注意してください。
最後に、快適に住もうと
思うとエアコンやカーテン、
照明は結構大事です。
営業の方は過少な予算で
考えることが多いです。
私の経験だと、
インテリアの面でも
断熱気密という温熱の面でも
満足するものをちゃんと
選ぼうとすると一定のお金は
かかります。
なのでこれらのことは
基本知識として知って
おかれると良いです。
私は業者の立場なので
よくわかりますが、
お客様がある程度の知識を
持たれていて、非常に
冷静な方なら、こちらも
緊張感を持つので
いい加減なことは決して
言えない気持ちになります。
もちろんいい加減なことを
言うつもりはないですが、
契約してほしいという
本能みたいなものが働くことも
人間なのであります。
別に騙すとか騙さないではなく
そういったことを知っておいて
いただけたら、お互いが気持ちの
いい取引ができます。
時間が無駄になることは
家づくりをする人にとって
最大の問題だと思いますので、
そこに注意をしていただけ
たらと思います。
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