好似做定期咁，只要你肯揸到尾，其實買債券嗰刻你已經鎖定咗個回報率。例如今日買10年債券收益率係4.5厘，就算將來減息，只要將債券揸到到期（10年），你每年嘅回報都會係4.5厘，唔會因為減息而變少咗 詳細操作大家可以參考返呢條債券片： kzread.info/dash/bejne/p6dsz9ecpKbZabA.html

@user-nc5yf2fc8j

Ай бұрын

减息债价会升

@saitathui4486

Ай бұрын

其實所謂需求，我個人覺得是相對的，不純粹住的多少有投資成份的，為什麼前幾年的所謂剛性需求冇哂，可能是因為當時個價升緊，硬淨，現在下跌中，當樓價下跌到D人覺得抵買，又減息的話，等樓價跌定的用家及投資者，會不會到時蜂擁而出去掃貨呢？前一排的一手盤，有七八成買家是大陸人，Ah ju 片內好像沒有提及這因素，請問你又覺得有沒有這因素？

@user-cv2fg8gb5u

Ай бұрын

@@saitathui4486大陸人住幾大呢 800-1000呎都覺得細 佢地400呎只係拎出黎租或者短住 或者而家落黎依批唔係咁有錢的大陸人可以忍到啦

@devilshxxter

Ай бұрын

​@@saitathui4486 你講果d因素都係得個估字 佢條片講嘅因素就全部有曬數據支持

@arransiu

Ай бұрын

最近開始留意US Treasury Bond. 我發現好多都係floating rate. 真係唔識買

結構性既改變 係最重要問題😂 當條界慢慢消失緊 憑乜嘢仲值咁貴

@chanfranc

12 күн бұрын

特首都叫你去大灣區發展，即係去大灣區買樓好啲啦！

我都係ex-ibanker / hf investor. 以為又係一D呃人“大師”出片，冇諗到聽完覺得講的幾好hahah 比個like

阿朱全條片都無提過機會成本呢個詞語，但就解釋咗機會成本。呢D先係真正有營養既知識。

謝謝你的分享，條理分明，很有啓發性。

學校學唔到嘅教課書級必須知道嘅樓市投資概念知識, 多謝分享👍🏻

@xhide5051

28 күн бұрын

中3 econ有教

@nicklai8933

4 күн бұрын

@@xhide5051的確，不過影片質素都好好👍

阿豬說結構性的改變，現在結構性地解除中，說得很高明❤都要聽多兩次才聽得出你的意思！

@kcw4639

Ай бұрын

有小小國際思維嘅人,都知阿豬講緊乜

@softballdan4218

Ай бұрын

優秀

@lok201011

Ай бұрын

大家成條片既重點都放左係結構性

@prudencetso6914

Ай бұрын

即係咩嘢結構性問題？

@user-mx2du9zw9c

Ай бұрын

即係有排衰落同有排差兼惡劣囉…

香港金融物流都打咗柴 世界金融中心變成大陸金融中心 融入大灣區係香港宿命 貴咗幾倍嘅樓價工資及消費 必須作深度調整向大灣區睇齊。 而家香港嘅房地產 唔可以視為投資 只可以視為消費 遇到心頭好買嚟享受吓無可厚非 用槓桿去搏係下策。

@ronald922

Ай бұрын

我唔熟經濟，但香港除左勞動力外所有野都從外面入口。 咁多年靠咩找數？四大產業。金融、轉口、旅遊、專業服務。都係人火無本生利吸外面資金。 無收人但生活必需品都靠入口，啲嘢只會愈來愈貴。點解無一個經濟分析師講呢個point？

@manlam6203

Ай бұрын

⁠​⁠​⁠@@ronald922先要問左，你定義既4大產業，會越嚟越多錢搵定越嚟越少？因為人會就住收入唔對，對佢哋既消費產生影響。 我extreme啲咁舉例，令到容易啲去理解個概念先。如果一個月入兩萬，同月入二十萬既人比較，大家都要食飯，麥當勞可以係必須品，半島都一樣提供得到一餐溫飽，但當收入向下，亦唯有退而求其次，樓可能係必須品，但無錢，可以同屋企人同住，可以搬遠啲將價就貨，可以導致人唔敢結婚成家立室就唔洗搬開，又可以係租住先，甚至唸辦法/被迫靠公屋居屋。 如果同類型既野係無替代品，好似高科技晶片咁，再加上供少過求，先會一定升？

@prudencetso6914

Ай бұрын

其實在香港或者城市生活的人不停地付錢買其他地方運來剩餘勞動力所生產的物品過活，市民好似豬一樣吃勞/農民的廚餘，最後賺到錢的是政府及商人，市民得到的是‘方便’、‘’‘好‘’教育’、優越感、工作和賺錢機會（？）。

多謝Ah Ju 分享

其實最根本原因大家都心知肚明,就係香港已經逐漸被邊緣化

@charleschoy2327

Ай бұрын

問問李柱銘和陳方安生，他們求西方抵製。

唔係個個有一千萬或五百萬可去買債券或定期收息去交租，好多人只係儲到首期趁平佐20～30％買樓自住，自己有個安樂窩，唔使成日搬，有時一年已被業主退租，唔買成日搬都係成本，買樓利息支出當交租都係好事，又可扣稅，要本身有大舊錢先可收息比租金。

其實阿豬既睇法, 只係好簡單觀察香港同大陸既經濟狀況就可以做到呢個判斷, 我既觀察, 除左本身好想買樓同手上有樓既人係仲覺得香港樓市會升之外, 有返少少對現在經濟了解既人都會明白香港樓價係無升既條件. 而一件唔升既資產, 你仲要比息槓桿去買, 呢個係乜野concept 呢? 🤣但個market 上, 好多人都唔多明白咁簡單既邏輯

@joeylui1105

Ай бұрын

亦都因為咁😅我先放到層樓咋!

@siusiu7210

Ай бұрын

Yes阿豬純講經濟都冇計其他不安因素，住係香港都知個玩法唔同晒，宜家唔係97或雷曼純經濟週期咁簡單，太多外在因素影響香港

@benbenzon

Ай бұрын

但係依家由自及興喎

@lung8349

Ай бұрын

唱好個啲手上有好多貨，唔唱好點甩手呢？誠哥幾醒，減價等人接負資產😂

@winglamng7851

Ай бұрын

​@@lung8349 係架，所以所有地產商唔會有一個字係睇淡。你槓桿買呢件資產，我話佢會跌，你仲會買？😂

我覺得最重要的是香港的經濟前景

Always learn something from Ah Ju, thanks.👍

萬分同意👍🏻非常冷靜及現實的分析！

好認同你既講法，但心理上都係其中一個因素，人性就係想擁有一樣真正屬於自己的東西才有歸屬感，租就比不到喱種感覺，所以唔會愛惜佢，感覺既野好難用錢衡量，係一個屬於自己既安樂窩生活，用心裝修，返到屋企都係人生一種享受。

@tszpingisaacng1481

Ай бұрын

好同意，本身係想留言，但樓主講咗我嘅心聲，早幾個月就係知道樓價雖然會繼續跌，但都想有個安樂窩。

@freddy7706

Ай бұрын

@@tszpingisaacng1481 我以前租過樓，真係當係瞓既地方，間屋點樣我都唔會有感覺，家既感覺或許租樓是給不到的，人生在世，都係一直追尋一種歸屬感。

@lammathew8900

Ай бұрын

感性思維時候，就唔會去計算得失，只有想或者唔想。但當返回現實世界時候，就會好理性去考慮，其實都係無話錯/對！將來結果係点無人會知，最重要係不要後悔當時決定！

@hw10

Ай бұрын

@@lammathew8900你問吓2016年後買咗樓嘅人睇吓佢哋後唔後悔先啦！🤣

@yukieleung7114

Ай бұрын

租金會唔會升 同埋個堆需求

想聽吓你對多倫多同溫哥華樓市嘅見解

香港樓值得投資只是管理比較好，世界各地的樓都有很多管理上的大大小小問題,不要輕易去投資，所以收息比較實在也能輕鬆有回報。

Very inspiring! I really like the way you share your thought process. It is clear and easy to follow! Thank you Ah Ju.

❤Ah Ju 謝謝分享！絕對正確👍🏻 有個家會安定些。有須要自己考慮！

講得好有道理！

無論投資定自住角度，都唔會選擇呢兩年買

大灣區樓價升至HK$40,000一呎，可能要到2080 年，慢慢等....😌 反而因土地供應大增，一齊跌到$5,000蚊呎嘅機會可能更大！😅

@user-fc5rk9qr9k

26 күн бұрын

咁都講得出 減兩個零都無人要先真

我就不認同，我們已經是退休了，但不會到大灣區居住，香港實在太好了，食平又有，貴靚又有😃🤣😃

@user-wi3jc8hk7f

Ай бұрын

啲老嘢好精，又怕死，住响香港入醫院夠快

先唔講而家發展商低價走貨, 利息而家咁高, 而且經濟咁差, 有冇錢供都唔肯定, 所以真係唔好話買就買

@hkguy177

Ай бұрын

其實點為之經濟差，我而家請一個岩岩畢業既學生，assistant officer, 出$23,000/月, 無需經驗，higher dip以上學歷都冇人黎見。

@user-mx2du9zw9c

Ай бұрын

有錢就好過啲,冇錢有排衰兼有排死,日後以後有可能失業,亦有機會人工低左,基層食飯都困難,租屋亦困難,到時睇吓點樣走出逆境,有錢以為使得鬼推磨,牠朝君體也相同,唔好以為依家有錢就大L晒,遲啲都係要繼續縮,事實經濟係差L到仆街,唔識唔好衝出黎柒啦,係有排差兼惡劣落去,話你柒真心冇錯的

@user-mx2du9zw9c

Ай бұрын

經濟係有排差到尾,惡劣環境係仍然維持落去,所以個個以為係福地,日後擘大個屎忽窿望啦,唔需要日後,係慢慢來臨呢種悽慘日子,好快呈現眼前,將來唔會有,未來更加冇,豐衣足食係更加衰上加衰,經驗係靠把口,學歷都係靠人際關係,呢啲種種因素已經有排衰到尾,今日你唔明乜野經濟差唔緊要,日後自己慢慢感受呢啲悽涼日子等緊你去受返架咋😂😂😂

@gewong8188

Ай бұрын

@@hkguy177 睇官方數據 www.hkma.gov.hk/chi/data-publications-and-research/data-and-statistics/economic-financial-data-for-hong-kong/

@fleurl6005

Ай бұрын

@@hkguy177 I am experienced with business development, admin, accounting, HR, marketing , would like to apply. May have your email to apply? thanks

分折正確，很好。

條片有教學意義

多謝 真香港阿豬分析 好鍾意睇你啲片🎉

Your analysis is such precious.HK is no longer going back to its glory days.

感謝Ah Ju 無私理性、宏觀角度，客觀分析，獲益良多！滿滿的收益！衷心感謝！❤❤❤

绝對認同

仲有一個好重要因素：呢兩年會進入減息週期

非常客觀同專業嘅分析👍

多謝分享

一直有追阿猪d片,系我见过最好的中文KZreadr

liked before watching 👀

分析得好好👍🏻

唔講升與跌，只睇成本開支，香港啲樓貴到無論，物業費貴到可以喺大陸深圳租間公寓住，唔計埋啲稅單

喜歡睇你資訊收穫不淺。👍👍👍🙏🙏🙏

simple yet precise explaination. Agree bro.

少左人買樓之後, 租金升左好多, 同樣新樓盤既單位最新租出比2021 年時已經升左15-20%, 美國國債正常都唔會一直俾到5厘利息, 短期會的確好難大升, 但美國減息後又會唔會有另一種情況?

nice one, good point

Thank you 🎉

最後蟹貨section無考慮到之前借既mortgage鎖定的利率低，所以cost of carry低。

Good analysis

有質素分析

14:00其實唔只每年賺多25萬，因為有compound interest，除非你每個月用曬你賺既20000幾😆 所以係多過25萬

多謝！

@AhJu

Ай бұрын

Thanks Christine!

Thank you!

租係抵過買。不過係假設左租唔升。當個個都唔買樓。租就會升

@senseilarry

24 күн бұрын

未必，如果荷包無錢，就焗住住細d住遠d

Thank you

感谢

支持阿豬😊

多謝呀豬分享 成日聽人話租樓等於幫人供樓, 佢地完全唔明資本係有個機會成本 調轉講, 買樓租比人咪又等於將個資本借比人去投資賺錢 希望多啲人聽呀豬, 等佢地唔駛成日問點解啲錢唔去買樓, 要租樓幫人供樓

@AhJu

Ай бұрын

你講得非常之啱

@savannahM520

Ай бұрын

何謂將資本借比人賺錢，可否指教多D?🙏🏻

@JacobHo161

Ай бұрын

​@@savannahM520 睇返呀豬條片10:40 假設我同我朋友都有1000萬係手, 我用1000萬買樓, 放租2.5厘即係一年收25萬租 而我朋友都係有1000萬係手, 佢有兩個選擇 1. 用25萬一年同我租樓, 再用1000萬去投資低風險債券, 一年收45萬息 2. 用1000萬買樓, 一年慳25萬租金 如果佢選擇(1), 咁佢收45萬息再扣返25萬租金, 佢果1000萬一年帶到20萬淨收入 如果佢選擇(2), 咁果1000萬冇帶到額外收入比佢 所以, 我用1000萬買樓租比人, 等人地果啲錢拎黎投資再賺更高回報 咁點解我唔自己拎果1000萬黎投資收45萬回報, 而要收25萬既租? 咁我買樓即係租錢比人去投資賺錢 小弟完全冇投資技術, 純粹將啲錢買啲低風險基金, 有一部份比基金經理同我買, 兩筆錢都有7%回報以上 租樓比較麻煩係自己冇得裝修,, 假設用返上面個例子, 如果用1000萬買樓自住, 我可以將間屋點裝都得, 但一年少20萬收入 咁果20萬就係用黎買life style, 而買樓係個luxury而唔係投資

@jeffrey3525

Ай бұрын

@@savannahM520 😂😅

@savannahM520

Ай бұрын

@@JacobHo161明白晒！感謝你咁仔細回覆🙇🏻‍♀️

Hello阿豬，很喜歡看你的頻道👍👍👍。可否分析一下香港股市短中長的部署🙏🙏🙏

多謝分享！

全對❤

阿豬條條片都改變mind set 多謝阿豬分享

分析得很好，所以我租出了我的3房，提早還清按揭，再租一個2房單位住。就算 rental yield 一樣，一出一入已經赢咗，再用供樓的錢買國債，maximize capital utilization。現在現金流是正流入

@kcpoon595

Ай бұрын

租樓俾人有時好煩

@ericpun_hker

Ай бұрын

聰明，值得畀啲未想放自己層樓出去，但又想增值嘅人參考。

Great analysis

每次睇阿豬d片都學好多野 感謝..😍

Fundamentals or structural factors 從來喺自由經濟理論同實戰之中都係重中之中, 供求因素只不過緊隨其後.

個問題係，就算自己識諗，但老婆、屋企人末必個個識諗。如果佢哋覺得唔會跌，都會迫你買樓。就算覺得會跌，都唔理三七二十一叫你買，因為要穩定、要有”家”嘅感覺。 你反對就關係破裂。有時人係比人迫死嘅。

@Usersdfcfhb

Ай бұрын

唔係個個人需要財務自由，有時打份工月月清，但養活一家大細，睇住D仔女長大成人，都可以好幸福。

@lung8349

Ай бұрын

換個個識諗嘅老婆😂😂😂

@Harnessxv6399

Ай бұрын

簽名自己簽，錢自己俾，唔好話迫迫聲 我覺得做男人係要有主見，你講得出「反對就關係破裂」，即佢哋根本當你提款機，咁你係咪應該重新審視你關係正當性，調返轉，你都可以掌握主動權「再迫我買樓大家道不同不相為謀」「要買請你自己俾錢」 無需要俾個關係大到，因為某天你聽左佢而衰左你哋關係都係會破裂，無分別😂 我自己都係咁，就算對父母，我認為不恰當的事，我禮貌解釋，但堅決拒絕

@harryc5707

Ай бұрын

@@Harnessxv6399 師兄有料

@Bluesky12329

Ай бұрын

​@@Harnessxv6399買樓係人生一大決定，如果有分歧一定要考慮清楚，否則因為呢樣嘢做成家變一d都吾出奇。

感謝🎉

講得好有道理

未買：睇定存息，買咗：賣樓有錢袋就賣嚟換標的，賣樓無錢袋就繼續持有

第一次見你嘅片，講得簡而精，為你點讚。

@AhJu

Ай бұрын

Thanks! Welcome to my channel!

Thanks

清楚分析，認同。

學到好多嘢🔥🙏🏽

nice video！❤

升就更係好啦 雖然我自住既 但都已經供得好辛苦😢

你分析得好鬼正

分析得好，解開我心中既疑團。不過買樓仲有其他因素就係想住得舒服d,唔洗煩搬走

你嗰一千萬要係閒錢十年鎖定十年後先收翻本息（未計所謂目標通脹），你仲要有每月額外可動收入作為使費。

作為業主，感謝一班租樓人士 呢排真係好艱難，hi野hi得幾應下 謝謝你們🙇🙇

謝謝高質分享，租樓揮手區🙋‍♀️

分析在短期內是準確的。不過，還有很多中長期可能對樓市正面的因素，而且那些都不屬於低或然率的。 1. 中國處理好樓市的話，不只大陸，連香港的經濟會大幅度復甦的。這是最大的因素。經濟前景好起來會增強買樓人的信心。 2. 大陸經濟好的話，內地就會增加許多財富。每一個發達的國家永遠都有新的富翁，舊的富翁又有後代，自然還會有許多新資金需要外流到香港，更何況香港有許多內地城市沒有的優點（文中都有交代）。 3. 美國的通脹其實只是一兩個部分撐著，譬如汽車保險（20%）。其餘的都已經回落到接近甚至低過聯準會定下的2%目標。但汽車保險不可能長期保持 20% 的增長率，只要一下降，美國的CPI 就會回落。到時，聯準會就會開始減息的週期，最後可能會在 2.5% （亦有可能是 3.5%）左右停下來。到時香港的利息都會下降，增加買房的能力。 4. 新移民是專才，收入隨著時間是會增加的。香港對其有吸引力，不單是薪水的原因。如果香港人就算低薪都會選擇移民外國，那麼大陸人由內地移民和定居香港的理由更充分。當經濟和樓市上升的時候，他們的人工會更高，想到的不會是回流到大陸，而是快一點在香港上車 （FOMO）。這個潛在的因素是驚人的，因為新移民的數目將來會多過移民出走的香港人。 5. 往北方買樓的最大問題是財產的轉移，與及沒有永遠物業權可能對繼承人的影響。當大陸人要走資到一個更安全的地方，或者想買一棟有永遠物業權的房產時，會選擇香港。香港人反其道而行之？不如留層樓在香港，走上去租樓會比較安全實際一些。便宜一半的另一種說法，就是說無端要增加50%的風險。 6. 部分移民會有回流的，不一定要賣樓的。很多等到入籍後，或孩子入了大學，都未必會選擇住在外國的。西方國家最終一日會收緊對香港的移民政策的。要等移民的可能等不到，而且隨著香港經濟復甦，亦未必一定要留在外國。很多人踏進中年，還需要考慮家中有父母親要照顧的問題，不容易離開香港拋低父母。 兩年左右，上述的 1-4 會成形，5-6 也會向好的方向走（譬如西方移民政策的收緊）。如果沒有大事件發生（美國新關稅、台海戰爭等），香港樓市會有機會逐漸復甦的。 至於香港的大環境，實在需要經濟上的轉型和新亮點。食老本是養不起七百萬人，無論外圍因素如何。這才是香港樓市長期繁華或衰落的決定性因素。

@day123123123123

Ай бұрын

你第一點已經錯, 收檔啦

另一個事實係，普通市民根本買唔起私樓，月入中位數1.9萬港元係好有代表性，根本買唔起。 而200呎，300呎既樓唔係比人住，當人畜牲！

@royyounghk

Ай бұрын

300呎唔係俾人住,公屋咪好多畜牲😁

@tubeyoukcl

Ай бұрын

香港有一半人住緊公屋

@laitsz4357

Ай бұрын

其實香港好多有錢人又買得起樓既人，只係大多數係低層 拉底左個平均數姐，身邊閒閒地6，7萬一個月 。如果你三萬都無，其實唔洗諗買樓

呀🐷講得好精簡易明👍

Hahaha….well said😎😎 we all are very secure now , no worries 😌

講得好好!

可以講下長實債務比率小過10%,點解會係財務還款能力差而要平價賣樓？會唔會係想快d返錢，可以平買地。如果樓價上升，到時可以賺得比持倉不賣更多

開放沙頭角，大把地用。

第一次聽，確實比其他股樓channel 高質❤

@AhJu

Ай бұрын

多謝！ welcome to my channel!

香港70%人已經供完樓，中層階級移走，經濟結構改變等都好同意，但係海外稅收勁，地緣政治令股市上落不定，好多人寧願不動，當前係賭國際角力對香港最終嘅結果。

而家要租1000萬既樓, 一年25萬點租得到......

The housing market has and will continue to plateau going forward in the long term, with negative pressure building in the long term.

well done

Don't recommend selling your place and investing. What happened If you sell and can't buy it back. You can take on second mortgage, but how long can you do that for?

謝謝給我一個嶄新思維方式

這是肯定的

講得好好

經濟因素外仲有政治因素，自住樓都放埋，宜家變左租奴😢，除時準備走

呢個話題有趣，要討論就水蛇春咁長。各人想法不同，沒有對錯，但肯定嘅係‘’一世租樓唔買‘’，要有心裡準備年紀大咗好難租到樓，除非到時合資格申請到公屋。 有無人反對，一世租對嘅人已經被‘’篩選咗‘’唔合資格申請公屋，依家唔合，老咗會合？除非到時夾硬使晒積蓄申請公屋。 年紀大咗到大灣區租樓亦有難度並且醫療、朋友圈亦要考慮。

@vanessawang293

14 күн бұрын

佢忽略了好多人買樓係比無到全款，大部分係首期自己比，之後按揭，就係因為無咁多錢啊。如果唔供樓，一樣租金一年都無左20萬上下。有幾多人有1000萬現金係身？普通市民還是買樓吧，反正都係比租金多dd利息送比銀行，但點都有個本，就係多左個安身之地（樓）。

Ah Ju has very good analysis for HK property market. Would you please do a similar video for Toronto Property market? 'Thanks

❤ thx ar chu

有看点.

從來樓價升都唔係因為住既需求 而係投資價值決定

@All-uw2yg

Ай бұрын

期中一個factor啫

@tszchiumui7664

Ай бұрын

換另一個角度，咁依家香港樓仲有冇投資需求呢?

我都移民左大灣區.慢慢就有朋友.食住行都非常平靚正