主持人口條清晰，口齒清楚，能夠問到重點，讓觀眾聽得懂，是個很棒的主持人！

感謝提供信託合約經驗談, 這個頻道對打算進行都更危老重建卻不懂法律合約的屋主很受用

意外一定會發生，"黑心都更2"作者說: 事先了解「中途意外」一定會發生 如果你有跟別人共同合作過的經驗，主要講的還是創業，您就會發現中途意外很多，同樣地，合建分屋的過程中也會有很多意外(意外還轉變成一生爬不起來的悲劇)。 先來講我一個富翁朋友瞬間傾家蕩產的故事，所有不幸都是起源於一個超級幸運的引誘。(小時候是好朋友，最容易的老的時候坑殺你。) 一個窮朋友跟另外一個富二代朋友一起去買房，結果因為賣房的人比較小心，要求這兩個人「連帶保證」(其實是兩個人綁在一起沉下水)，接著窮朋友付不出房款，連帶地富二代的房子也被拍賣了，原來私底下又多買了一戶，重點是，因為該屋地處偏僻賣不出去，銀行優先法拍富二代家的起家厝，這事情把富一代氣死了，公司倒閉之後，就什麼都沒有，這裏有一個關鍵詞，連帶保證的重要性，一定要把風險鎖定在一定額度，也要把風險鎖定在一定的順序，更要把風險鎖定在一定的時間內，最好的作法，就是避開這種無聊的陷阱，如果要找保人，請找你家的父母與子女，外人是玩不起這個遊戲的。 如果各位要組織自主更新會，跟銀行全額貸款的話，需要注意幾個問題，分別是： 1. 不同意戶的融資問題。 2. 同意戶打算自行出資，卻半路拿不出錢來。 3. 同意戶超額選配，卻拿不出錢來還給更新會。 4. 不能與不願的同意戶的貸款問題。 5. 個別住戶的貸款債信問題。 6. 全額貸款金額還不足以支付各階段工程款的現金流缺口問題。 7. 超額選配是否可以動支信託貸款額度的問題。 8. 提前還款，節省個人利息支出的問題。 9. 提前存入超額選配金額的考量。 10. 都市更新的貸款，沒有連帶保證的副作用，僅包含自己的部分。 11. 其它轉貸與轉增貸的違約金處理。 12. 不同意戶的購買，可否包含在都更的全額貸款裏面。 13. 自組更新會與全案管理在資金借貸上的差別。 就我的理解，這些考量都有所謂的最佳配套方案，重點是，大多數的都更參與者都不知道，甚至有些人還傻傻地認為，如果銀行可以借我們全部人這一筆大錢，那麼屬於我個人的這筆小錢，應該也會借給我，這種想法的成功可能性是幾乎為零，因為建商借錢都還有土融與建融的分別，還有「個別的成數」與「開工時間的限制」，您是老百姓，如果是一個老百姓的話，連「都更危老的貸款利息補助」都申請不下來。 這就好像一般的老舊房屋的電梯補助，金額補助一半，可是有誰申請成功過，我指的是街坊鄰居(親戚好友)成功過，而不是電視廣告中的哪一戶。 再問一個問題，50年的中古屋「拉皮」有意義嗎？這就像一個海砂屋，舊屋主在鏽蝕脫落的鋼筋混凝土天花板外面，多貼了十層壁紙，或用裝飾版包起來，用高價賣給你，如果您真得知道內情，請問您敢買嗎？ 接著我們回到都更的議題，一群人出去談判，其實都是各懷鬼胎，您會發現「最著急的人」可能是「最後簽約的人」，又或者是「最不想被綁約的人」。 舉例來說，當我們提到，如果建商不積極一點，我們其中的一戶，可能會打算自己蓋，在此同時建商說了一句話，不想都更的話，委託我們代工的話，我們也很願意，接著我看到鴉雀無聲的一片寂靜。 接著建商幫他試算危老坪數與都更坪數的差別，如果以商業區來看，每一坪差四坪左右，這時地主老太太很豪氣的說，「這沒有什麼關係，快就好了」，接著我補上一句話，我說每坪差四坪，您有90坪土地，這一差別就是360坪，也可以說，這就少了12間新成屋(三棟四樓透天厝的面積)，以每坪單價80萬來看，您就損失了三億(28800萬)，請問您這個算盤是怎麼算的，一時間，老太太說不出話來。 更有趣的是，為了搶時間，為了盡快達成這個使命，也為了老太太能再有生之年可以看到新房子的落成，他們打算簽一年的「合建契約」給「都更建商」，這一瞬間，還是老太太的兒子們比較清醒，在事後開會時，問了一句，地主53％，建商47％，這個「分配比例」會不會太少。 接者我的算盤又在我的腦海中轉起來了，我就想起，如果老太太是自地自建的危老專案的話，商業區每坪可以蓋7.99坪的話，如果每坪造價是40萬的話(絕對不是建商年度鎖約的21萬)，總經費是三億元現金(28764萬)，沒想到一個有錢人的「簡單想法」，一損失就是六億元，你我這輩子如果傻傻地靠薪水，不知要猴年馬月才可以賺到六億。 最神奇的是，90坪基地還可以挖地下三層，我倒想請問一下，為了一個車位300萬，以10坪佔地(含車道來算)來算，每坪30萬的價值，如果用每坪工程費40萬來算，就是每坪虧10萬，如果往下三層，開挖率不得超過建蔽率加10％，如果以建蔽率80％來算，81坪每層加三層的費用就是一億(9720萬)，但聽說挖地下室更貴於樓層澆注混凝土成型，所以說，老太太要準備七億現金，只是為了把老房子翻成新房子，真的是非常地不可思議。 重點是，老太太說，這還是都更顧問建議他的「最佳方案」，我心想，我真的應該見一下這所謂的都更顧問，他到底在「想」什麼呢？(可能是老太太記錯，第一次我聽到的是都更律師，這又讓我覺得更不可思議，水很深，都更水很深，什麼人都有。)

王董口條很好，邏輯清晰，不虧是董字輩的人物

少一項，價金返還，"黑心都更2"作者說: 第38講 我說的都算，萬一變成「我說的都不算」 為什麼要「信託」？ 信託的對象通常是第三人，最常見的就是銀行，目的有三，分別是： 1. 慎始：十個地主中有一人反悔，或繼承人中有一人反悔。 2. 持續：「續建機制」減少了風險與不確定性。 3. 斷後：「落日條款」與「最後的恢復原狀」。 舉個例子來說，建商為什麼會「急」著拆「地主的房子」呢？ 就是讓地主不可以走回頭路，建商很可以理解；地主的同意是一件事，簽約又是另外一件事，至於搬走又是另外一件事；所以當一個合建牽涉到一百個地主的時候，建商最喜歡耍的小手段，就是拆屋，讓地主無法走回頭路，也就是無法反悔，可以搬回家住，接著就是信託，讓地主無法反悔。 筆者在福德北路看到一個最離譜的案例是，建商把所有簽約屋主的內裝都打殘了，包含樓梯都摧毀了，可是永遠都沒有下一個動作，也就是拆除執照、建築執照與實際動工，接著租金補貼竟然停止發放，請問住戶該怎麼辦？重點是原來的舊屋子已經點交給建商，門鎖與保全磁卡都被更換，請問住戶怎麼辦呢？面臨著三個問題，分別是： 1. 慎始：沒有罰則，打贏了也沒有財產的一案建商。 2. 持續：給「沒有末日條款」斷了後路。 3. 斷後：給「龐大的律師費」、「出租費用」與「重新裝修費用」傷了腦筋，最可怕的是消防系統與機械設備被偷。 換句話說，合建屋主就給「缺錢」這個巨大的壓力給壓垮了，給這個一案建商給整得「進退失據」，換句話說，退一步的話，搬回去住，既有「侵入民宅的問題」，且有「無法居住的問題」(沒樓梯可以走)，至於往前進一步，就是打十年的官司，也沒打出個結果，就算有結果，也沒有罰則，就算有罰則，對方有沒有財產可以提供執行，就是個空殼子公司。 當聽到這個案子，我才想到「為什麼大公司發包工程時須要繳保證金？」，不僅投標時，要繳「保證金」，簽約時，也要繳「保證金」，甚至分階段完工領款時，也要留下「保留款」，這些「保證金」就是「保證工程進行順利的證明與證明建商的實例(千萬不要跟醫般阿貓阿狗打交道，以免遭遇不測)。 這些行之有年的工程慣例，沒想到一到地主手裏，竟然給所謂一諾千金一筆輕輕帶過，不僅保證金變成一張本票，接著連地主的土地都沒有辦理信託，接著還用來幫建商提供土地融資，最後落得「房地兩空」的地主陷阱，最後被法拍，還欠下一大筆負債，最後想不開，也過不了人生的這一道坎，走不完最後的一哩路，就差在「一點點的警覺心」。 傳統的履約保證有五種作法，分別是： 1. 同業連帶保證。 2. 公會連帶保證。 3. 不動產開發信託。 4. 價金信託。 5. 價金返還(最少見)。 我的朋友就是採用「價金返還」，最後又剛巧遇到爛尾樓的一案建商，最後真的是走不下去，好在還有價金返還的最後一道防線可以走，只是損失了一些利息，算是不幸中的大幸。 我的另外一個朋友，還掉入像哈姆雷特的兩難境遇，這一次信託的建經公司有所謂的續建協助，請注意不是續建保證，結果買預售屋的屋主，就面臨賭注中跟不跟的問題，「不跟的話」害怕損失慘重，「跟的話」又擔心「接手的新建商」在「換約」的條件上演，「獅子大開口」與「貍貓換太子」；各位千萬不要小看，三個月睡不著覺的副作用，突然一個晚上，白髮蒼蒼的老頭兒，出現在我的中年的朋友圈現場。 所以最後總結，參與都市更新的地主戶，該如何保護自己呢？ 每一個階段設置「階段性防火牆」，簽約可以簽一半，像是簽半年「整合委託書」來代替「一輩子的合建契約書」，讓建商有點甜頭，也檢驗一下建商的實力(每個人都說半年間每個月開一次整合說明會就可以成功)，這可以讓滿口嘴砲的建商「早點」下台一鞠躬。 其實建商可以「拖」的手法有下列幾種，分別是： 1. 搞怒群眾第一名，委託怪手偷拆(三重)，高速砂石車撞倒店面前的兩根柱子(房子不得不倒)，一顆子彈打死地主，導致建案無限期延宕。 2. 沒拆照，先拆你家再拆全部的家，最後拆釘子戶的家，這一差就是10年。 3. 有拆照，先拆你家一家，這一等，就是另外一個10年。 4. 有建照，先拆你家一家，結果釘子戶，一拖就是外加10年(永春釘子戶新聞，12億變成拉皮漏水屋)。 5. 有建照，先拆半棟，再拆你的上下樓層，只剩下柱子。(後來倒了的長安釘子戶，賺飽了。) 6. 有建照，不動工。 7. 有動工，卻領不到使用執照。 所以地主可以設置「階段性防火牆」的第一點就是，請先把拆照與建照都申請下來，這時後全部社區住戶的人一起搬家。 接著在「動工日」設置的「無條件解約的最終期限」，接著在「使用執照」(38月)下來的這一點設置一個「每日拖延萬分之幾的罰款」。 最後來講一點，當你把土地信託給銀行後，銀行就會按照信託約定開始執行；這就永遠不會出現(如果你是繼承人的話，更需要注意此點)，傻瓜的老地主，受到一案建商的苦苦哀求，先是借錢給建商，後來又拿土地去貸款，最後還又發現一案建商的信用條件根本就無法跟銀行借錢，轉而向資產公司或地下高利貸借款，黑吃黑的結果，就是地主的「房地兩空」，還背上一身債。 p.s.地主最在乎的三件事情： kzread.info/dash/bejne/kXdpzMFpnaaee9I.html (在乎三件事) kzread.info/dash/bejne/qqikwZWfhLKrlbw.html (忽略三件事) kzread.info/dash/bejne/YneDk62RYZypZbw.html (信託三件事)

受益良多

淺而易懂

追

問建商啥是黑心建商會做的事? 他會告訴你 ? 他還賺個屁?

建案與預售屋買賣的履保不同，"黑心都更2"作者說

自已蓋,絕不與虎謀皮

感謝對信託的詳細解說，請教一個問題，在銀行撥款給建商後，起造人就變更為建經公司，所以當建案取得使用執照後申請所有權第一次登記是由起造人（建經公司）來申請嗎？地主戶及新訂戶的個別土地及建物所有權狀是都暫時保管在建經公司等交屋時領取嗎？ 謝謝

聽這主持人說話很刮躁，聽不下去。欺壓地主，講得好像建商都很壞，你自己不要貪小，分多，找小建商當然就不會被欺。再來，就讓王先生自己說都比有這主持人來的好他自己賣書，又作仲介，老說建商欺壓。你說會有人想訂閱？真的王董自己來說吧。現在建商都會請信託機構在說明會說明好嗎？續建機制昰虛構，出事都互推皮球。這是你們沒說。再來你們說人黑心，要不要先看看你們自家建案，好不好吧！總之，王董你自己來開，不要請這位既得利益者做主持人昂。老說自己受害者。每次都借這說自己多委曲，可憐。

都更要完成，才能申請建造，才能核準？？ 如5/4 完成，則不能申請是吧⋯⋯