După părerea mea, de cele mai multe ori, decizia este una emoțională, nu una ”rațională” bazată pe eficiență economică. Am să vorbesc doar despre factorii care influențează partea ”financiară”. În București piața chiriilor a fost, este și probabil va fi încă mulți ani, piața chiriașilor: oferta de locuințe spre închiriere este mult peste cerere (și nu cred că situația se va schimba curând având în vedere statisticile demografice); legislația este favorabilă chiriașilor; locuințele se închiriază mobilate și ”utilate” și e cât se poate de simplu să te muți în alt apartament. Chiria a fost, este și cu singuranță va fi în următorii 3-5 ani sub ”rata la bancă” (am să explic mai jos ce cred eu despre ”regula 5%”). Povestea ”cumpăr apartament cu credit ca să-l închiriez” este marketingul agenților imobiliari. Cine crede asta, fie n-a avut niciodată un apartament la închiriere, fie n-a făcut un Excel cu venituri/cheltuieli pentru apartamentul respectiv. Piața ”proprietăților” este de fapt piața băncilor. Am citit articole care spun că doar 40% din apartamente sunt cu credit, ca românii cumpără cu banii jos, pentru investiții, pentru închiriere. N-am văzut încă o statistică din surse credibile (ANCPI + BNR). Mai vedem prin aprilie 2023 cand rata la un credit de 100000 EUR o sa ajungă la 4300 Ron (de la 2350 in aprilie 2022). O să vedem atunci dacă piața scade doar cu 40% sau cu 60-70%. Am văzut ”experți” vorbind de ”regula 5%”: dacă chiria anuală este mai mare de 5% din valoarea apartamentului câștigi dacă cumperi. Mulți o repetă fără să știe calculul din spatele valorii ”5%”, alții știu că n-are legătură cu piața actuală din România; dar au interese să vândă imobile și promovează această regulă. Găsiți pe internet calculul din spatele valorii 5%: este vorba de estimarea costurilor ”irecuperabile” pentru un imobil cumpărat. Chiria este un cost irecuperabil și trebuie comparată cu ceva echivalent, nu cu întreaga rată la bancă. Calculul din care rezultă 5% este făcut pentru piața nord-americană si e cam așa: 1% taxe și impozite (la noi astea sunt cam 0.1%); 1% reparații (aici e o estimare grosiera); restul de 3% vin din două componente: rata dobânzii pentru credit și randamentul pe care l-ai putea obține din avans. Pentru dobânda la credit, ei pun 3%. La noi acum (2 sep 2022) e cam 4.5 cea variabila cu IRCC; va fi in jur de 6 de a 1 octombrie (IRCC = 4.06) și probabil peste 8 de la 1 ian (cu un IRCC in jur de 6); la 1 aprilie 2023 poate ajunge și la 10. Să continui cu calculul celei de-a doua componente: randamentul pe care l-ai obține dacă ai investi avansul (comparativ cu creșterea valorii imobilului): aici este estimat tot cam 3%. Totalul: 1+1+3=5. Pentru România la o dobândă la credit de 8% și un randament de 3% pt avans de 15% ar fi așa: 0.1 + 1 + 7.25. Deci peste 8%. Și nu o să scadă în următoarele 36 luni. Unii zic că o să fie și la noi impozite de 1%, acum sunt în jur de 0.1%. O să-mi spuneți: bine dar acum 6 luni, la IRCC 1.86, era corect calculul. Nu chiar. Abaterea cea mai mare față de realitate a acestui calcul estimativ este la randamentul ce l-ați putea obține din avans. Estimarea de 3% din spatele ”regulii 5%” este mai mult decât conservatoare. După mine, o investiție bunicică are randament mediu anual pe 30 de ani peste 10%. Din punct de vedere ”return of investment” a fost, este și probabil va fi mai rentabil să stai cu chirie. Idea să cumperi imobile în România, după 24 feb 2022 nu mi se pare tocmai bună, eu aș mai aștepta cel puțin 12 luni să văd ce se întâmplă. Decizia de cele mai multe ori este emoțională. Pentru unii, a avea ”casa lor” este de neprețuit.

@ovidiutarcu

Жыл бұрын

Așa este, de cele mai multe ori, decizia este emoțională. Dar totuși trebuie să putem controla cimpanzeul din creierul nostru și să nu acționăm întotdeauna din instinct. Iar când vine vorba de decizii financiare, de cele mai multe ori raționalul îți salvează dosul. De asta ne educăm financiar. 🙂

Să fi proprietar e frumos și mi se pare că îți ofera o stabilitate mai mare, dar totuși 30 de plata la banca și cu dobânzi variabile mi se pare cam mult și riscant. Dar depinde de oportunități. Cunosc pe cineva care și-a închiriat casa pe bani frumoși și el sta în chirie 😂. După plata chiriei rămâne cu 400-500 euro în mâna/ luna Eu zic că e bine să alegi chiria daca ai o astfel de oportunitate. Mulțumesc Ovidiu pentru videouri, explici frumos și pe înțelesul tuturor.

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Mulțumesc mult pentru apreciere! 🙏😊 Să știi că sunt mulți investitori imobiliari care susțin că prima proprietate pe care ar trebui să o cumperi ar fi ca să o dai în chirie. Abia a doua ar trebui să fie cea în care stai tu. Însă e adevărat, sunt investitori din SUA unde e mai ușor să iei un credit imobiliar pentru investiții decât în România. Însă mai important e modul de a gândi. Mai întâi activ și apoi pasive. 🙂

Super frumos explicat! Trebuie să-i arăt cuiva drag, care are ceva bani pusi deoparte, investește în indici, dar care ar vrea să cumpere o proprietate doar pentru că și alții din jurul lui și de vârsta lui o fac. Dincolo de ideea de "a avea" sunt multe alte implicații. Și da, o casă sau un apartament te leagă enorm de mult de orașul/locul respectiv. Vrei, nu vrei, îl deții și trebuie să ți-l administrezi, fie că locuiești în el sau ești plecat; nu ai cum să scapi de responsabilitate. Asta ca să nu vorbim de implicațiile unui credit și câtă responsabilitate decurge din accesarea lui... Tinerii în special au nevoie de educație când vine vorba de decizii financiare majore, tocmai pentru a nu ajunge să fie puși în situația de a nu-și mai permite plata unui credit luat doar pentru că toată lumea din jurul lor au proprietăți/mașini/bunuri. Acestea sunt lucruri care rămân în "cazierul" fiecăruia și care pot influența major viitorul cuiva în momente în care poate are mai multă experiență de viață și ar vrea să acceseze un credit, dar nu mai poate din cauza deciziilor proaste când nu era informat și era condus mai mult de sentimente decât de rațiune

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Mulțumesc mult pentru apreciere! 🙏😊

Ar fi fost interesant sa prezinti achizitionarea prin credit si in contextul actual, adica inflatia sus si ROBOR sus.

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Regulile mele nu s-au schimbat, dacă ai bani strânși pentru avans și taxele de achiziție, ai Fond de Urgență, și faci un credit un rata totală (inclusiv asigurare) nu depășește 25% din venitul lunar net al gospodăriei, achiziția unei locuințe poate fi o idee bună. ROBOR nu mai are nici o treabă cu creditele ipotecare făcute după 2019. Iar eu oricum recomand credit cu dobândă fixă pe o perioadă cât mai lungă. 🙂

Excelent calcul. Nu merita acum sa iei ceva scump cu 9-10 la suta dobanda. Pe de alta parte nu e exclus ca preturile si dobanzile sa ramana sus multe luni de zile de acum. Dar fiind si risc de criza / razboi, concluzia e ca un credit ipotecar nu are sens acum.

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Depinde ce proprietate găsești. Dacă găsești o proprietate sub prețul pieței, iar rata totală nu depășește 25% din venitul tău, poate fi și acum o idee bună. Mai ales dacă faci un credit ipotecar cu dobândă fixă pe 5-7-10 ani.

@florinhash4843

2 жыл бұрын

@@ovidiutarcu problema e ca nu prea găsești apartamente sub prețul pieței, eu ma uit de 2 ani de zile și tot cresc. Din păcate sunt mult supraevaluate, sa speram ca își vor reveni. Și oamenii sunt de vina pt ca accepta sa plătească preturile astea, nu se interesează pe ce dau banii, dacă merita banii proprietatea respectiva, dacă își pot permite ratele respective 20-30 ani. Apoi se plâng ca le a luat banca casa...trist. Mulți așteaptă scăderile dar uite ca ele nu mai apar, și sunt deja peste 2 ani de când lucrurile au luat o razna.

De cele mai multe ori este mai bine sa cumperi. Daca vrei sa te muti in alte orase/tari atunci poti foarte bine si tu sa inchiriezi casa ta altcuiva. Exact din cauza sfaturilor "expertilor" eu am luat decizia sa cumpar foarte tarziu. Daca stii ca vrei sa stai intr-un loc 3-4-5 ani e clar mai bine sa cumperi, acum sigur depinde de anumite conditii. De exmplu in acest moment probabil nu este o idee sa cumperi din cauza dobanzilor, dar probabil intr-un an sau doi si preturile vor scadea. Ca o regula as zice ca daca rata la banca este similara cu chiria pe care o platesti atunci este mai bine sa cumperi.

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

La ce te referi când spui că din cauza „experților” ai luat decizia să cumperi foarte târziu? Care au fost recomandările care te-au împiedicat să acționezi mai repede?

@MateiNarcis

2 жыл бұрын

Ma refer la alti youtuberi care au canale similare legate de educatia financiara care spun ca daca iti cumperi o casa esti legat de locul respectiv si nu mai poti sa te muti cand se iveste o oprtunitate. Eu m-am mutat in 2 tari in decurs de 9 ani si de fiecare data daca as fi cumparat in loc sa inchiriez as fi fost mai bine acum. E drept ca nici nu am avut curajul ca banii pe care ii aveam pusi deoparte sa-i fi investit ci am stat pe cash. Consider ca pentru omul obisnuit investitita intr-o casa este una dintre cele mai simple investitii din moment ce oricum ai nevoie de un acoperis. Nu am vrut sa te atac pe tine (in cazul in care asa a sunat mesajul meu)

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

@@MateiNarcis cred că privești această decizie doar din punct de vedere financiar. Poate ai fi ieșit mai bine dacă cumpărai, dar acum știi ce s-a întâmplat. E mai greu să prevezi viitorul. Dacă după ce cumpărai, te trezeai cu o scădere a valorii imobiliarelor sau o stagnare? De asemenea, poate dacă îți cumpărai în prima țară, nu te mai mutai în a doua. Și atunci ar fi fost o achiziție foarte bună. Dar nu ai cum să știi cum ți-ar fi influențat decizia de a te muta din nou. Într-adevăr, mi se par absurd să spui că nu mai poți să te muți dacă ți-ai cumpărat o locuință. Însă știu sigur că tentația este mai mică. Am văzut-o cu ochii mei. Și nu sunt împotriva cumpărării unei locuințe. Condiția este să ți-o permiți cu adevărat și să înțelegi ce presupune asta. Pentru că poate fi o achiziție bună (nu o investiție pentru că mănâncă bani, nu generează), sau poate să fie o povară. Totul depinde de cum o abordezi încă de la început. 🙂

Eu am folosit tot timpul Regula de 5%. Am detaliat-o si pe canal. Chiria anuala nu trebuie sa fie mai mare decat 5% din valoarea apartamentului. Daca e, cumpar, daca nu e, inchiriez.

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Da, cunosc această regulă. Însă mi se pare dificil să te bazezi pe o regulă atât de generală când vine vorba de a face o achiziție atât de mare. După cum am zis și în clip, viața este mai complexă și părerea mea este că trebuie să iei în considerare mai mulți factori. Ambele au atât avantaje, cât și dezavantaje așa cum ai menționat și tu. Asta nu înseamnă să te arunci cu capul înainte și să plătești oricât pe o chirie. Dar caută întotdeauna un deal bun pentru ca, să poți și pune bani deoparte ca să-ți iei locuința ta. Fun fact: Eu în 2020 plăteam chirie la fel de mare ca și în 2015. Deși în Cluj valoarea apartamentelor de acel tip crescuse cu vreo 50%. 😁

Salut, Ovidiu! Mi-ar fi plăcut să văd un astfel de video pe KZread in care se prezintă situația și din alt punct de vedere, și anume: in care din cele două situații am mai multe șanse să ajung independent financiar? Sa zicem că am 40000 euro în București, un fond de urgenta de 50 000 lei împărțit în 5 depozite la o dobândă de 8-9% și un venit suficient de bun încât să îmi permit o rata de 25%din venit. Aleg sa blochez cash-ul in cărămizi? Daca fac creditul, in primii 5-7 ani voi fi mai stresat și mai axat pe a plăti anticipat la banca in loc sa investesc pe bursa? Dar daca aleg sa stau într-o chirie de 370 euro , 2 camere, iar cei 40000 euro ii bag lunar, într-un portofoliu bazat pe acțiuni pentru că sunt tânăr și asta e vârsta la care trebuie sa risc , pentru că am timp sa vad cum își revine bursa. Aloc in continuare 30-40% din venituri, lunar, in investiții. Daca mă țin de plan, am șanse ca la un moment dat sa am un portofoliu care să îmi permita sa îmi cumpăr o casa cash? Iar dacă sa zicem că se întâmplă asta, daca adun banii dați cash pe casă la banii pe care i am dat in tot acest timp in chirie, am șanse să dau in continuare mai puțini bani decât dacă aș fi făcut un credit pe care să îl termin in 30 de ani?

@ovidiutarcu

Жыл бұрын

Este un scenariu destul de complex, cu foarte multe variabile. Dacă o să pot să-i acord atenția necesară, voi face un astfel de clip în care să compar scenariile. Între timp, mi-am notat sugestia ta în fișierul cu idei. 🙂

@yonutz77

Жыл бұрын

@@ovidiutarcu Multumesc frumos!

Salut. Am vrut sa rambursez parțial un credit de nevoi personale și mi s a spus ca nu pot scurta perioada de credit. Pot rambursa parțial doar dacă scad valoarea ratei lunare, ceea ce ar îngreuna procesul de achitare cât mai rapid. Sfaturi? Mulțumesc

@ionufi

2 жыл бұрын

Recreditare!? Sau daca nu te mai incadrezi la recreditare, e buna si varianta cu scaderea valorii ratei pt. ca o sa-ti fie mai usor si/sau o sa poti accesa alte credite. Doar grija la comisioane. Sunt contracte la care ai comision pentru rambursare anticipata. Deci pune pe hartie si sunt convins ca o sa iei decizia corecta.

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Stabilește o sumă pe care o rambursezi anticipat în fiecare lună indiferent de valoarea ratei. De exemplu, dacă ai rată de 700 RON și tu vrei să plătești câte 1.000 RON pe lună, fă asta indiferent dacă rata a scăzut la 650 RON. Cu fiecare rambursare anticipată plătești din ce în ce mai mult din sold.

Nu e mentalitate e lege, incearca sa iti faci buletin/ pasaport fara sa ai casa si fara sa te ea cineva in spatiu si dupa aia mai vorbim.

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Dacă ar fi așa, toată lumea ar primi o locuință de la stat la o anumită vârstă. Dar din câte știu eu, nu se mai întâmplă asta de vreo 30 de ani. Iar, conform legii, poți să-ți faci act de identitate și cu un contract de închiriere înregistrat la ANAF. Nu trebuie să-ți cumperi casă ca să ai buletin. Există alternative. 😉

@aminmihaela

2 жыл бұрын

@@ovidiutarcu am trait in strainatate 14 ani m-am intors in tara acum 3 luni si doar pot sa am carte de indentitate provizorie si pasaportul care zice ca am resedinta in spania.

@adib9716

2 жыл бұрын

@@aminmihaela Nu cumva daca vrei sa ramai in Romania de acum in colo , poate ar fii bine daca poti financiar sa iti cumperi o locuinta , sa nu stai in chirie in Romania.

Am facut o refinantare, cu o dobanda mai mica cu 3 procente.Ms

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Felicitări! 👏🙂

Salut , cunoști o agenție imobiliara serioasa ptr a im inchiria apartamentul. Sau o informație care m-ar ajuta. Mersi mult.

@nicekantolstoi

2 жыл бұрын

Nu exista asa ceva :))

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Trebuie să găsești ceva la tine în oraș. Nu te pot ajuta cu agenții din orașul în care stau eu.

Am repetat cu soțul de mii de ori că nu ne dorim neapărat o casă a noastră și că nu ne deranjează să stăm în chirie toată viața, atâta timp cât ne simțim bine în locul ales. Asta până când ne-am trezit de trei ori în situația de: fie acceptam mărirea chiriei, fie ne "cărăm în altă parte" - de fiecare dată cu contract semnat, propunerea de mărire fiind anunțată cu fix o lună înainte de expirarea contractului. In Romania nu ai niciun avantaj daca ești chiriaș. Sunt foarte mulți proprietari care profită aiurea și strică toată piața. Unii nu acceptă copii sub 3 ani. Really? Ajungi cumva sa fii nevoit să îți cumperi ceva, doar ca sa nu mai ai de a face cu jeguri de genul.

@ovidiutarcu

Жыл бұрын

Se pare că ați avut un pic de ghinion cu proprietarii. Eu personal nu am avut astfel de probleme până acum. Dar, în același timp e dreptul proprietarului să ceară o chirie mai mare. Pentru că pentru el este o investiție pe care trebuie să o facă cât mai profitabilă. Dacă îți place un loc, nu văd de ce nu ai negocia chiria astfel încât să rămâi acolo. Chiar dacă e mai scump.

@calflora1333

Жыл бұрын

Am reușit să negociem și ca sa fie împăcate " și capra și varza", am semnat contractul pe 18 luni, nu pe 12 cum era prevăzut inițial.

Daca poți să îți cumperi, cumpără . Valoarea imobilelor in ultimii 22 de ani sa luam așa de la revoluție încoace a fost mereu în creștere și cu siguranță va fi și de acum încolo. I

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Da, dacă îți permiți să cumperi și plata locuinței nu este o povară cumpără. Dacă nu, ai răbdare până îți permiți.

Degeaba asteptati ieftiniri la apartamente/case, parerea mea este ca asteptati degeaba...preturile materialelor a crescut foarte mult, pretul terenului la fel, pretul manoperei pt a construii la fel...asa ca degeaba asteptati ieftinire , în 5-10 ani nu ne vom mai permite sa ne cumparam o locuinta nici în rate si vom trai toata viata " chiriasi " ca si toti vest europenii.

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

Nu cred că am recomandat nicăieri în cadrul clipului să aștepte lumea ieftiniri. Mai degrabă să aștepte până când au o situație financiară care le permite să-și cumpere o locuință, dacă își doresc asta. Pentru că nici această achiziție nu e potrivită pentru toată lumea. 😉

Cristi Priza de pe wish

@ovidiutarcu

2 жыл бұрын

👍